Fannie-Freddie-Bailout: Kein Ende der Finanz- oder Immobilienkrise

Olaf von Traders Quest hat sich ein paar Gedanken gemacht, wer vom Fannie-Freddie-Bailout profitiert und wer dafür zahlt. Lesenswerter Artikel btw., der mich vor allem daran erinnert hat, dass ich eigentlich auch einen etwas längerfristigen Überblick zur Lage schrieben wollte ...
Erstmal der Link zum Artikel:
Traders Quest: Die Verstaatlichung von Fannie Mae und Freddie Mac: Gut oder schlecht? Und für wen?

Erstmal bin ich der Meinung, dass die Rettung richtig, aber auch unvermeidbar war. Bei einer IKB kann man über die Notwendigkeit einer Rettung noch diskutieren, aber bei zwei Banken, die 50% des Hypothekenvolumens besitzen, nicht.

Ich möchte aber zwei Sachen klarstellen, die ich an mehreren Stellen anders gelesen habe:

a) Der Bailout für Fannie Mae und Freddie Mac ist NICHT das Ende der Finanzkrise (das sieht man schon an Lehman)

b) Der Bailout ist vor allem NICHT das Ende der Immobilienkrise.

Zu a)

Die wackligen Immobilienkredite liegen in unterschiedlichster Form in den Büchern der unterschiedlichsten Banken. Und das sind nicht nur die üblen verbrieften Wall Street Hypotheken, sondern auch ganz klassische, konventionelle Hypotheken von kleinen bis mittelgroßen Regionalbanken. Aber das kann so klassisch sein wie es nur geht: Wenn die Immobilienpreise 30, 40 oder 50% sinken, bekommt man als Hypothekengeber Probleme. Die Pleiten der kleinen Banken sind übrigens überwiegend genau solche: Regional tätige Banken mit klassischer Kreditvergabe. Man sieht zwei Sachen: Erstens kann eine Hypothek auch platzen, ohne dass jemand an der Wall Street seine Finger im Geschäft hatte ;-) und zweitens hängt am Ende doch alles am Immobilienmarkt ... (was 'ne Überleitung)

Zu b)

Die Hoffnung auf ein Ende der Immobilienkrise ist IMHO noch abstruser als die Hoffnung auf ein Ende der Finanzkrise. Die Immobilienkrise ist ja nicht entstanden, weil Fannie eine schlechte Bilanz hat.

Die Immobilienpreise sind gefallen und fallen weiter, weil

a) die Preise explodiert sind und dann viel zu hoch waren
*und* b) das Angebot zu hoch
*und* c) die Nachfrage zu niedrig ist.

An Punkt a wird gerade gearbeitet. Hier sind wir aus meiner Sicht nicht mehr im überhitzten Bereich. Allerdings sind die Preise auch noch nicht unbedingt das, was ich preiswert nenne würde. Normalerweise enden solch große Trendwenden nicht im Normalbereich, sondern übertreiben ähnlich weit nach unten wie vorher nach oben. Und bis dahin ist noch eine Menge Luft. Ganz nebenbei bremst ein solcher Preisverfall nicht einfach wie ein Ball vom Boden auftupft. Die obere Wende dauert eine Zeit, denn nimmt die Geschwindigkeit zu, noch weiter zu, dann geht es etwas so weiter und irgendwann nimmt die Fallgeschwindigkeit langsam ab, dann schneller und dann ist irgendwann Ende mit dem Preisverfall. Da das relativ symmetrisch ist, kann man davon ausgehen, dass, wenn man in der Mitte angekommen ist, sich das Volumen des Preisverfalls nochmal verdoppelt und sich der Zeitraum ebenfalls verdoppelt. So denke ich, dass wir etwa in der Mitte sind (wahrscheinlich leicht dahinter) und daher nochmal 18 bis 24 Monate sinkende Preise von nochmal 15 bis 20% sehen werden.

Punkt b wird in Angriff genommen.

Die Anzahl der neu auf den Markt kommenden Häuser ist inzwischen ebenso dramatisch eingebrochen wie die Anzahl der verkauften Häuser. Der Lagerbestand in Monaten steigt also nicht mehr, bzw. nicht mehr wesentlich. Das ist übrigens ein gutes Indiz dafür, dass die Fallgeschwindigkeit nicht mehr zunimmt.

Ein Knackpunkt für den Optimismus hier ist die steigende Arbeitslosigkeit, die auch schon in einem normalen Wirtschaftszyklus für steigende Ausfallraten und damit ein steigendes Angebot an Immobilien führt.

Nicht zu unterschätzen ist ferner der "versteckte" Lagerbestand an unverkauften Häusern, in denen der Kreditnehmer noch wohnt, obwohl er die Hypothek nicht mehr bezahlt. (Das macht für die Bank Sinn, weil sie die Immobilie so nicht in die eigenen Bücher nehmen muss und auch keine Grundbesitzsteuer zahlen muss)

Auch wenn ich hier einen Silberstreif am Horizont sehe, würden mich weitere negative Nachrichten nicht überraschen.

Punkt c ist der schwierigste.

Die Bereitschaft, sich eine Immobilie zu kaufen, ist angesichts sinkender Preise naturgemäß niedrig. Wer kauft sich ein Haus, wenn es ein paar Wochen später 20.000 Dollar weniger kostet?

Die steigenden Arbeitslosenzahlen sorgen für einen Nachfragerückgang. Direkt, weil sich ein Arbeitsloser kein Haus kauft und indirekt bei den anderen, weil die Angst vor dem Arbeitsplatzverlust steigt und auch das die Bereitschaft für einen Hauskauf nicht gerade erhöht.

Ganz nebenbei haben die Kreditinstitute ihre Kreditvergaberegeln deutlich verschärft und es ist heute wesentlich schwieriger eine Immobilie zu finanzieren als noch vor 2 Jahren.

Wenn man jetzt alle Details zu den Punkten a bis c betrachtet, stellt man fest, dass kein einziger davon mit Fannie oder Freddie, einem Überleben oder Sterben der beiden zu tun hat.

Mir ist unklar, wie man einen Zusammenhang aus der Rettung der Frannies und einer Wende am Immobilienmarkt konstruieren kann ... Haben da wieder ein paar Spindoktoren der Presse gut zugeredet?

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