US-Immobilienpreise fallen weiter: -17,5%

Die 17,5% gelten im Jahresvergleich von Juli 2007 zu Juli 2008. Datenquelle ist das heutige Update des Case-Shiller-Hauspreisindexes.

Vom Höhepunkt der Immobilienpreise aus beträgt das Minus nun schon fast 22%.

Die Fallgeschwindigkeit nimmt aber langsam, aber deutlich sichtbar ab. Im Februar sanken die Preisen im 6-Monatsvergleich um 12% (dem höchsten Wert), im Juli nur noch um 6%.

Damit liegt der Punkt der höchsten Fallgeschwindigkeit irgendwo um die Jahreswende. Der Höhepunkt der Preise lag damals etwa 1,5 Jahre zurück und das Minus bei den Preisen betrug etwa 15%. Wenn meine Theorie stimmt, dass die Abwärtsbewegung eine Art Sinuskurve ist, dauert das Auspendeln ab dem Höhepunkt der Fallgeschwindigkeit genauso lange und ist genau so groß wie der erste Teil der Bewegung (also 1,5 Jahre und nochmal 15%). Damit haben wir also noch gut 1 Jahr Preisverfall vor uns und müssen mit einen Preisverfall von nochmal knapp 10% rechnen.

Es besteht natürlich die Gefahr, dass die sich abschwächende Wirtschaft und die steigende Arbeitslosenzahl noch mehr Druck auf die Immobilienmärkte ausübt. Aber es gibt natürlich auch die Hoffnung auf ein staatliches Unterstützungsprogramm für den Immobilienmarkt. Aber angesichts bereits "passierter" 22%-Preisrückgang ist ein Spekulieren auf einen Gesamtrückgang von weniger als 30% nur was für Berufsoptimisten.

Die wirklich spannende Frage ist natürlich, wie viel des Preisrückgangs schon eingepreist sind und wie viel noch nicht. Aber das weiss niemand. Sicher ist nur, dass 40% oder mehr definitiv noch nicht in den Preisen stecken. Aber so schlimm kommt es hoffentlich auch nicht ...

The Big Picture: Case Shiller Index Falls 17.5% in July

Kommentare :

  1. Immobilienkrisen sind immer auch die Folge eines Überangebots, so auch in den USA und den westeuropäischen Ländern. Wenn man sich andere Immobilienkrisen, etwa die grosse Berliner Krise von 1999 bis heute anschaut, sieht man, dass es keine Sinuskurve ist, sondern eine unten auslaufender Niedergang mit kleinen Nachbeben. Immobilien kann man nicht mal eben wegverbrauchen, wie andere Industriegüter, oder einstampfen, und schon gar nicht als Bank, die damit ein Pfand in der Hand hat. Zu allem Überfluss steigt der Wohnraum pro Person im Boom an, und in der krise beschränkt man sich mit einem Zimmer weniger.

    Und das ist aktuell immer noch das Best Case Szenario. Der Boden ist erst gefunden, die Käufer kommen erst zurück, wenn man zwischen 1/10 oder 1/12 des Kaufpreises als Jahresmiete ansetzen kann. Dann lohnen sich Immobilien wieder. Und das hängt wiederum allein davon ab, wie schwer die Rezession sein wird. Davor wird sich nichts ändern, weil in der Kreditkrise auch eine Immobilie keine Sicherheit, sondern nur ein Verlustrisiko darstellt - es sei denn, man geht dorthin, wo es bombensicher ist. Manche Regionen in Oberbayern, Schweiz, Südtirol, oberitalienische Seen, französische Riviera. Aber ganz sicher nicht in die USA.

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  2. Aber einen Aspekt darf man in den USA nicht vergessen: Die Bevölkerung und damit die Nachfrage nach Wohnraum wächst. Jedes Jahr kommen 1,2 Millionen Einwanderer und dazu nochmal ein Geburtenüberschuss, der sogar noch etwas größer ist. Daher bin ich so "optimistisch", wobei ich ein Minus von 30% schon ziemlich heftig finde. Man darf übrigens auch nie vergessen, dass die 30% nicht inflationsbereinigt sind. In den drei Jahren hätte man in Kaufkraft sicher nochmal 10% mehr verloren.

    Wo der Boden ist, wird am Ende auch massiv davon abhängen, wie hoch die Zinsen sind. Bei 4% kann ich halt eine ganz andere Summe finanzieren als bei 6%. Daher ist der Faktor 10 oder 12 zu einfach (think Fed Modell). Und ich erwarte bei den Zinsen alles, sowohl aus der Geschichte von Alan G. heraus, aber auch weil die Frannies eh schon staatlich sind. Der Zinsmanipulation sind alle Türen geöffnet ...

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  3. ich bin gespannt, wenn das bei uns richtig los geht. Ich war vor kurzem beim Autokauf mit dem Verkäufer auf Probefahrt durch den Norden Frankfurt.

    Was wir dort an Neubauten sahen, ließ mich schaudern. Riedberg, Preungesheim, Norden Bornheims - alles Baugebiet. Wer soll dort jemals einziehen? Die Europäische Zentralbank bestimmt nicht.

    Haben wir keine hohen Einwanderungsquoten, dann sehe ich nicht nur lokal, sondern absolut schwarz. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt wird bestenfalls stagnieren. Das könnte aufgrund verstetigter Wertberichtigungen nach unten hin langsam zu einer Krisensitutation unabhängig von der aktuellen Krise führen....

    Gruß
    Bernhard

    Diverse Stadtteile wurden von uns durchquert.

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  4. ist das die lösung nun ?

    USA: Banken bestimmen Wert für eigenen Kreditmüll PDF Drucken E-Mail
    Dienstag, 30. September 2008
    "Wünsch dir was an Wallstreet": SEC schafft schöne neue Bilanzierungs-Welt in den USA. Banken dürfen den Wert für den Kreditmüll in ihren Büchern nun selbst bestimmen, auch wenn er unverkäuflich ist.

    Die Finanzkrise treibt immer fantastischere Blüten. Die SEC wird ab nächster Woche zulassen, dass die Banken bei der Bilanzierung nicht mehr Marktpreise für ihren Giftmüll ansetzen müssen, sondern den Wert dieser Posten selbst bestimmen können - innerhalb gewisser Regeln.

    Diese unglaubliche Neuerung lässt die SEC nun zu. Hintergrund: Sogenannte Fire Sale Preise, oder auch nur die aktuellen Marktpreise würden eventuell nicht den Wert der Assets wider spiegeln. Deshalb gelte nun eine Ausnahmeregelung, nach der das Mangement einer Bank den Preis für ihren unverkäuflichen Kreditmüll selber bestimmen könne.

    Nach welchen Regeln dies geschehen solle, ist derzeit unklar. Klar ist nur, dass das Bank-Management weitgehende Freiheiten hat in der Festsetzung dieser Werte. Diese sollten sich laut Angaben der SEC an jenen Gegebenheiten orientieren, die gelten würden, wenn es ein "normal" funktionierenden Markt dafür geben würde.

    Was allerdings "normaler Markt" bedeutet, wird nicht näher definiert.

    Im Klartext heisst das: Die Banken haben in Zukunft weitgehende Freiheiten in der Frage, welchen Wert sie für ihren Kreditmüll preisen. Dies ist ein absolutes Novum in der "freien Marktwirtschaft", in der Banken normalerweise sehr strengen Bilanzierungsrichtlinien unterworfen sind.

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  5. @anonym:

    Nix neues, Fantasie Accounting wieder erlaubt?

    Es gibt einige (durchaus vernünftige) Menschen, die Mark-To-Maturity bei der Bilanzierung fordern. Also halten bis zu Fälligkeit. Und bis dahin setzt man den Kaufpreis an und schreibt nie was ab. Abschreibungen gibt's erst am Ende der Laufzeit.

    Negative Sicht: Man verschiebt die Verluste auf den Sanktnimmerleinstag. AUch wenn die heute jeder sehen kann.

    Positive Sicht: Man streckt das Problem so weit, dass es verkraftbar wird (50 Mrd. Abschreibungen über 10 Jahre sind verkraftbar, in einem Jahr jedoch nicht). Außerdem verhindert man Zwangsabschreibungen auf Notverkäufe, die mglw. einen unrealistisch niedrigen Preis vorspiegeln und mit den darauf folgenden Abschreibungen weitere Zwangsverkäufe nach sich ziehen und so eine Abwärtsspirale in Gang setzen.

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