US-Immobilienverkäufe: Erster Silberstreif am Horizont?

Ich habe immer wieder betont, dass jeder Gedanke an eine Stabilisierung der Immobilienpreise in den USA verschwendet ist, wenn sich nichts Entscheidendes am Lagerbestand ändert.

Und dabei interessant ist weniger die absolute Zahl der Häuser, die zum Verkauf stehen, sondern viel mehr der Bestand in Monatsumsätzen, also die Relation zwischen der Anzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien und der im Monat umgesetzten Menge.

Die Zahlen für den Januar für "gebrauchte" Immobilien sind heute gekommen und natürlich sind die absoluten Zahlen weiterhin ein Desaster. Preise kräftig gesunken, Anzahl gesunken, Umsätze gesunken, neue Dekadentiefs, der Anteil des Zwangsverkäufe steigt und immer mehr davon erlösen weniger als die Hypothek hoch ist, etc. pp.

ABER die von mir bevorzugte Relation hat sich verbessert, weil trotz der sinkenden Umsätze die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser ebenfalls gesunken ist und zwar stärker! Jetzt errechnet sich für den Januar ein Lagerbestand von 9,6 Monaten. Damit liegt der Wert unter der magischen Grenze von 10, die nach einer Daumenregel als Grenze zwischen steigenden und fallenden Preisen gesehen wird.

Man muss das (leider) noch mit Vorsicht genießen.

Erstens ist der Monatsvergleich immer etwas wacklig und zwar aus einem statistischen Grund: Der Monatsumsatz ist saisonbereinigt (und wird auf's Jahr hochgerechnet), während die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser nicht saisonbereinigt ist (bzw. sein kann). Daher kann die Zahl verzerrt sein. Die nächsten beiden Monate werden da mehr Klarheit bringen (oder auch nicht).

Zweitens ist der Markt der "gebrauchten" Immobilien nur ein Teilmarkt. Wertmäßig dürfte der Markt der Neubauten (auch wegen der höheren Preise) etwas größer sein. Um am US-Immobilienmarkt mehr als den berühmten Silberstreif zu sehen, müsste auch dort eine Verbesserung sichtbar sein.

Daneben gibt es noch ein paar Effekte, die das Verhältnis zusätzlich verzerren können, u.a. die Tatsache, dass man in den USA zuerst den Kaufvertrag abschließt und danach die Hypothek besorgt (komisch, gell?). Die Kaufverträge platzen also viel häufiger als bei uns. Und ob diese geplatzten Verträge sauber in die Statistik einfließen, bezweifeln einige Beobachter.

Marketwatch: Existing-home sales drop 5.3% to 12-year low

Nichtsdestotrotz eine auf den ersten Blick fiese, auf den zweiten Blick (den ihr im deutschen Sprachraum hier exklusiv bekommt, behaupte ich einfach mal frech) aber gar nicht so üble Zahl.

Kommentare :

  1. Sind 170.300 Dollar für ein US Holzhaus jetzt viel oder bereits ein Schnäppchen? Es muss einen Preis geben, bei dem der Abschwung aussetzt. Warum? Sobald die Preise für gebrauchte Häuser die Kosten für neue Häuser unterschreiten, ergibt sich für Baufirmen das Problem, Null neue Häuser absetzen zu können. Die Baufirmen sterben und das Angebot neuer Häuser geht zurück. Dadurch wird das Angebot an gebrauchten Häusern über die Zeit abgebaut und die Preise müssten sich stabilisieren. Aktuell steigt jedoch das Angebot an gebrauchten Häusern weiter etwas an, was wohl auch durch die zunehmende Arbeitslosigkeit bedingt ist.
    http://barrons.econoday.com/byshoweventfull.asp?fid=438261&cust=barrons&year=2009

    Bofinger:
    http://www.bundestag.de/ausschuesse/a09/anhoerungen/archiv/19_anhoerung/protokoll/protokoll.pdf

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  2. @FJ

    Sobald die Preise für gebrauchte Häuser die Kosten für neue Häuser unterschreiten

    Versteh ich nicht, seit wann sind gebrauchte Häuser teurer als neue?

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