US-Neubauverkäufe rauf - Lagerbestand runter

Die US-Neubauverkäufe sind im Februar gestiegen. So weit eine relativ unspannende Zahl wie Barry Ritholtz sicherlich anmerken wird. Denn im Februar sind die Verkäufe immer höher als im Januar. Und im März noch höher und dann erst im April gefolgt vom Mai, der ohoh, von einem noch besseren Juni gefolgt wird. Das ist aber jedes Jahr so und die normale Saisonalität und daher die Schlagzeile nicht wert.

Spannender ist es hingegen, den Lagerbestand zu beobachten. Dieser ist (ich wiederhole mich und langweile daher bestimmt schon, aber so lange die anderen Medien in Deutschland die Zahl noch ignorieren, bleibe ich stur) die entscheidende Zahl, die ein mögliches Ende des Preisverfalls frühzeitig anzeigen wird.

Dieser Lagerbestand gemessen in Monatsumsätzen ist im Februar auf 12,2 Monate gefallen. Das ist ein deutliches Minus gegenüber dem Januar, als der Wert noch 13,3 betrug (US-Immobilienverkäufe: Kein Silberstreif am Horizont!). Dies liegt zum Teil natürlich auch an den gestiegenen Umsätzen, zum anderen (und das ist wichtiger) an der gesunkenen Zahl von Häusern, die zum Verkauf stehen (330.000 nach 342.000 im Januar).

So langsam schlägt also der komplett zusammengebrochene (Neu-)Bausektor auf das Angebot durch. Das ist wichtig, auch wenn die Jubelperser die steigende Anzahl von Neubaubeginnen, die vor wenigen Tagen gemeldet wurde, als positives Zeichen gewertet haben. Das ist es aber nicht. Denn auf Lager produzieren, schafft keinen Wert. Und der US-Immobilienmarkt kann im Moment alles mögliche gebrauchen, aber definitiv kein steigendes Angebot.

Der zweite wichtige Einflussfaktor dürften die gefallenen Zinsen sein, auch wenn bei The Big Picture gestern was anderes zu lesen stand (The Big Picture: It’s not the cost of money, stupid). Die Zinsen für eine 30-jährige Hypothek liegen inzwischen bei nur noch 4,63%. Vor einem Jahr betrug die Zins noch 5,74% (USA Today: Mortgage applications jump as rates hit record low).

Ein kleines Rechenbeispiel zeigt, dass das durchaus relevant ist. Wenn ich eine Immobilie im Wert von 200.000 Dollar/Pfund/Euro finanzieren will, kostete das damals 1.177 Dollar/Pfund/Euro, heute hingegen nur noch 1.038. Ich spare also knapp 140 Dollar/Pfunde/Euro.
Oder andersherum gerechnet, könnte ich heute bei gleichbleibender Belastung von 1.177 Dollar/Pfund/Euro heute dank der gefallenen Zinsen gut 25.000 Währungseinheiten mehr für das Haus ausgeben.
Wenn ich jetzt noch den Preisverfall der letzten 12 Monate berücksichtige, gibt es also jetzt bei gleicher monatlicher Belastung von 1.177 Währungseinheiten die gleiche Immobilie wie vor einem Jahr, nur 75.000 Währungseinheiten billiger. Zwei Drittel gehen auf den Preisverfall zurück, ein Drittel auf die sinkenden Zinsen. Das zeigt schön, dass der Zinsrückgang zwar wichtig ist, aber auch, dass es nicht der entscheidende Faktor ist.

Der sinkende Lagerbestand ist im Moment nicht mehr als die berühmte Schwalbe, die noch keinen Sommer macht. Erst wenn der Drei-Monats-Durchschnitt deutlich sinken sollte, darf man sich Hoffnung auf ein Ende des Preisverfalls machen. Stay tuned!

Marketwatch: New-home sales rebound after record low in Jan.

Update (26.03.09)

Noch ein Link auf den Artikel bei The Big Picture, der daras hinweist, dass die Monatsänderungen mit sehr großem Fehler behaftet sind (+/- 18,7%), während der Jahresvergleich nur einen viel kleineren Fehler hat. Und der Jahresvergleich ist eindeutig: Die Zahl der verkauften Neubauten ist um mehr als 40% gesunken.

The Big Picture: New Home Sales Fell 41% in February 2009

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