US-Immobilienverkäufe steigen leicht

Gestern gab es die IMHO wichtigsten monatlichen Zahlen zum US-Immobilienmarkt, mämlich die zu den gebrauchten Immobilien. Diese Zahlen sind deshalb so wichtig, weil die Anzahl der verkauften gebrauchten Immobilien wesentlich höher ist als die Zahl der neuen Immobilien. Aktuell werden pro Jahr etwa zehnmal so viel gebrauchte Immobilien verkauft als neue.

Im Mai wurden (annualisiert) 4,25 Millionen gebrauchte Immobilien verkauft. Das ist ein kleiner Anstieg von 2,4% gegenüber dem April. Diesen Anstieg fanden einige Analysten enttäuschend. Mir aber egal ;-)

Ich schaue schon länger vor allem auf eine Zahl, um einen möglichen Boden zu prognostizieren. Und das ist (ich langweile meine Stammleser) der Lagerbestand in Monatsumsätzen. Und hier ist (nach einem Fehlalarm am Anfang des Jahres) die Topbildung nicht mehr zu leugnen.

Der Lagerbestand von Einfamilienhäusern ist inzwischen auf 8,9 (nach 9,1) Monate gefallen, der Lagerbestand für alle Wohnimmobilien auf 9,6 (nach 10,1). In der unten anhängenden Grafik ist die Entwicklung klar zu erkennen.





(Quelle: Northern Trust: Daily Commentary 23.06.09 (PDF!)


Wir sind zwar noch weit weg von einem normalen Wert, der irgendwo bei 6 Monaten liegt, aber auch schon ein ganzes Stückchen weg vom Hoch, das bei 11,3 Monaten lag.

Es ist relativ verblüffend, denn eigentlich musste man bei steigender Arbeitslosigkeit und weiter sinkenden Immobilienpreisen mit einem Anstieg der Anzahl von Immobilien rechnen, die zwangsweise auf den Markt kommen.

Jetzt liegt die Vermutung nahe, dass die zum Kauf stehenden Immobilien inzwischen auch alle genau aus diesem Zwangspool stammen und kaum jemand mehr freiwillig verkauft. Was nach den gesunkenen Hauspreisen auch gut nachvollziehbar wäre. Aber das stimmt nicht.

Interessanterweise ist der Anteil der Immobilien aus Zwangsversteigerungen aber von knapp der Hälfte auf nur noch ein Drittel gesunken. Es sieht also so aus, als würden die Maßnahmen zur Stabilisierung der Immobilienmarkts greifen, die unter anderem preiswerte Kredite für überschuldete Immobilienbesitzer und Steuergutschriften für Erstkäufer umfassen.

The Big Picture: Existing Home Sales

Aber auch mit diesem Punkt ist die Diskussion noch nicht beendet. Denn die Immobilienverkäufe sind stark saisonal schwankend. Die Umsätze steigen jedes bis in den Sommer und sinken ab dem Herbst dann wieder. Sehr beeindruckend in folgender Grafik zu sehen:



Calculated Risk: Existing Home Sales Graphs

In einer anderen Grafik auf der Seite kann man sehen, dass der Lagerbestand bei weitem nicht derart starken saisonalen Schwankungen unterliegt. Dass der Lagerbestand in Monaten mit den saisonal steigenden Verkäufen sinkt, ist also zum Teil saisonal bedingt. Daher kann man, auch wenn die Zahl an sich klar positiv ist, noch keine endgültige Entwarnung geben. Es kann sein, dass der saisonale Einfluss die Zahl zu stark verfälscht.

Ein anderer verfälschende Faktor könnte sein, dass es eine Art "Schattenlager" gibt, also bestimmte Verkäufer (wie z.B. die Banken) aktuell nicht alle Häuser auf den Markt geben, weil sich sowieso keine akzeptablen Preise erzielen lassen. Man kann die leerstehenden Häuser ja auch an den ehemaligen Besitzer (oder jemand anderen) vermieten.

Übrigens zeigen auch die Zahlen, die übrigens von der NAR (Vereinigung der US-Immobilienmakler) stammen, einen Preisverfall von fast 18%. Das liegt also in der Ecke, in der die Zahlen von Case-Shiller liegen und deutlich unter den Zahlen aus einigen anderen Quellen. Wenn aber schon eine Organisation, die des Lobbying nicht unverdächtig ist, einen so krassen Preiseinbruch vermelden muss, stützt das nur meine Annahme, dass der Case-Shiller-Index *der* Index für die Preisentwicklung ist, dem man vertrauen kann und den man beobachten muss.

Als Silberstreif am Horizont lasse ich die Zahlen zum Lagerbestand aber trotzdem durchgehen ...

NAR: May Existing-Home Sales Continue Rising Trend

1 Kommentar :

  1. Du langweilst Deine Stammleser nicht!!

    Ich kann mich noch erinnern, wie Du diese Zahl zum ersten Mal zu Deinem Immomarktindikator erklärt hast, war damals schon begeistert und freue mich immer wieder über Aktualisierungen.

    Du bist das einzige deutschsprachige Blog/Zeitung das diese Zahl zu Recht entsprechend würdigt. Bleib dran, Egghat.

    Gruß Zecke

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