Zahl des Tages (21.08.09): 13,16%

Zwei Postings an einem Tag über das exakt gleiche Thema sind zwar irgendwie blöd, aber ich bin ja soooooo ausgewogen, dass ich hier nicht nur eine These zur Stabilisierung der Immobilienpreise bringen (und darauf gewettet habe), sondern auch noch direkt einen Artikel zum Thema "Warum ich auch diese Wette verlieren werde" ;-)

Die Zahl kam zwar schon gestern, aber ich finde sie trotzdem wichtig, weil sie den Grund widerspiegelt, warum der US-Immobilienmarkt das Tief womöglich noch lange nicht gesehen hat.

Der Anteil der Hypotheken, die überfällig sind oder wo die Zwangsvollstreckung läuft, lag am Ende des zweiten Quartals bei

13,16%.

Das ist ein Stand, der noch nie zuvor erreicht wurde. Und natürlich auch kein gutes Zeichen für die Zukunft. Etwa 9% der Hypotheken sind überfällig, etwa 4% in der Vollstreckung. Das heißt kurz, dass die 4% aktuell schon auf dem Markt sind, die 9% mit hoher Wahrscheinlichkeit noch kommen ...

Fast noch interessanter ist die Zusammensetzung der überfälligen Hypotheken aufgeschlüsselt nach der Qualität der Schuldner. Denn hier ist es schon lange nicht mehr nur Subprime (auch wenn manche immer noch von Subprime-Krise reden), sondern immer mehr die Qualitätskredite, die Sorgen machen. Prozentual am stärksten zugelegt haben Festzinskredite mit Prime-Qualität, auch wenn diese auf relativ niedrigem Niveau verbleiben (Ausfallrate etwa 4%). Die variabel verzinsten Prime-Kredite sind mit etwa 15% eh schon seit längerem auf den Spuren der Subprime-ARM Kredite (etwa 26%).

Bei den Subprime-Hypotheken sind inzwischen über 40% ausgefallen, bei den Prime-Krediten auch schon etwa 9,5% und selbst bei den Prime-Festzinshypotheken bereits etwa 7%. (Die Zahlen in diesem Abschnitt sind höher als im Abschnitt davor, weil darin auch die "leicht" überfälligen Hypotheken (zwischen 30 und 90 Tage überfällig) enthalten sind).

Weil der Marktanteil der Prime-Hypotheken gut 3/4 des Gesamtmarkts beträgt, fallen inzwischen mehr Prime- als Subprime-Hypotheken aus bzw. sind vom Ausfall bedroht. Wenn man nur die neu ausgefallenen Hypotheken betrachtet, sieht man, dass im zweiten Quartal 2009 das Verhältnis von Prime-Festzins zu Subprime mit variablem Zins an den gesamten ausgefallen Hypotheken bei 36% zu 20% lag. Im Jahr davor war das Verhältnis fast exakt umgekehrt. Inzwischen kann von einer Subprime-Krise eigentlich nicht mehr die Rede sein ...

Calculated Risk: MBA Forecasts Foreclosures to Peak at End of 2010
The Big Picture: 1 in 8 US Mortgages Falling Behind

Und das sind keine guten Zeichen ... Denn das Problem der Subprime-Kredite erschien ja noch halbwegs überschaubar, aber jetzt frisst sich die Krise schon in die Prime-Hypotheken rein ...

Und diese wirken auf dem Papier auch viel besser als sie in der Realität sind, wie ich in einem *sehr* interessanten Paper der Cleveland Fed erfahren habe. Denn die vergleichsweise stabile Verfassung der Prime-Festzins-Hypotheken geht vorwiegend auf einen Faktor zurück: Die gibt es schon länger!
Subprime-Hypotheken hatten am Anfang dieses Jahrhunderts einen verschwindend geringen Anteil am Gesamtmarkt. Damals waren fast alle Hypotheken klassisch: Gute Schuldner, feste Zinsen. Dann stieg der Anteil der exotischen Hypotheken immer weiter an. Aber das war nicht entscheidend. Entscheidend ist, dass die Hypotheken, je älter sie werden, immer seltener ausfallen. Logisch, denn erstens sind in der Zwischenzeit die Immobilienpreise gestiegen (zumindest normalerweise) und zweitens sind die Hypotheken (zumindest teilweise) getilgt. Alte Hypotheken sind also stabiler. Und diese alten und damit selten ausfallenden Hypotheken stecken (fast) ausschließlich in den Prime-Hypotheken und senken dort die Ausfallrate.

Kurz: Die Ausfallrate hängt deutlich mehr an dem Jahr, aus dem die Hypothek stammte, als am offiziellen Label Prime oder Subprime. Vergleicht man Prime-Hypotheken mit Subprime-Hypotheken z.B. aus dem Jahr 2006, ist man überrascht, wie gering der Unterschied in den Ausfallraten zwischen schlechten und angeblich guten Schuldnern ist.

Cleveland Fed: Ten Myths about Subprime Mortgages

Und? Kommt jetzt die Stabilisierung am Immobilienmarkt?

Pro:
* Wir haben sinkende Preise und sinkende Zinsen. Damit gibt es neue Käuferschichten. Die steigende Nachfrage ist auch schon sichtbar.
* Es gibt Steuergutschriften für Erstkäufer.
* Die Anzahl der Immobilien, die durch Foreclosures neu auf den Markt kommen, steigt (nach den offiziellen Zahlen) nicht mehr.

Kontra:
* Viele überfällige Kredite werden zu weiteren Foreclosures führen.
* Die steigende Arbeitslosigkeit wird zu weiteren überfälligen Hypotheken führen.
* Die Steuergutschriften laufen Ende November aus.
* Es gibt mglw. eine große Anzahl von eigentlich überschuldeten Hypotheken, die aber noch nicht vollstreckt wurden (Bank lässt sie wohnen, damit das Haus nicht verfällt und an Wert verliert). Die offizielle Zahl (s.o. letzter Punkt bei Pro) spiegelt die wahre Situation nicht wider.

Schau'n mer mal: Wenn die Wette langweilig und schon entschieden gewesen wäre, hätte ich sie ja nicht angeboten. Ich will ja nicht nur gewinnen, sondern auch eine spannende Wette haben ...

MBA: Delinquencies Continue to Climb, Foreclosures Flat in Latest MBA National Delinquency Survey
Housing Wire: Price Gains Don’t Signal Bottom: First American

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