Zahl des Tages (11.12.09): 46

Ich habe schon etwas länger nichts mehr zu den gewerblichen Immobilien in den USA geschrieben. Dabei ist das der Teil des US-Immobilienmarkts, der am meisten Sorgen macht. Er wurde schließlich (noch?) nicht massiv staatlich gestützt wie der Markt für Wohnimmobilien, der ohne diese Hilfen wahrscheinlich immer noch fallen würde ...

Wie dramatisch schlecht die Entwicklung ist, zeigen die neusten Zahlen für CMBS (Commercial Mortage Backed Security). Das sind Wertpapiere, die mit dem deutschen Pfandbrief vergleichbar sind, nur dass keine Wohnhäuser als Sicherheit hinterlegt sind, sondern Gewerbeimmobilien (Hotels, Büros, Einkaufszentren, Kasinos, ...).

Gestern gab es neue Zahlen von Moody's, heute lieferte Fitch fast deckungsgleiche Zahlen.

Im November sind die Ausfälle um

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Basispunkte gestiegen und liegen jetzt bei 4,47%. Es ist der kräftigste Monatsanstieg seit Beginn der Krise. Und es war nur der Höhepunkt einer Negativentwicklung. Ende letzten Jahres lag die Ausfallrate nur bei 0,95%, im Sommer 2007 sogar bei nur 0,22%.

Besonders dramatisch ist übrigens die Entwicklung der Ausfallrate von Hypotheken für Hotels, die im November um 160 Basispunkte auf 7,80% geradezu explodiert ist.

In Geld entspricht der Anstieg der letzten 12 Monaten auf alle CMBS gesehen knapp 24 Milliarden Dollar, was nun entsprechend große Löcher in den Bilanzen der Banken hinterlässt. Zum Glück nicht nur dort, denn dann hätte die Banken schon wieder größere Probleme als aktuell. Ein ganzer Teil der Finanzierungen dürfte auch über Fonds und ähnliche Konstrukte gelaufen sein und zum Teil auch über geschlossene Immobilienfonds, die in Deutschland vertrieben wurden.

Aber Entwarnung geben kann ich leider nicht. Das Gesamtvolumen gewerblicher Immobilienkredite ist nämlich deutlich höher als der verbriefte Teil, auf den sich die Zahlen oben beziehen. Nach den letzten Zahlen, die ich mal aus einem Bericht der Fed gezogen habe, geht es um etwa 3,5 Billionen Dollar. Davon sind knapp ein Viertel über die oben erwähnten CMBS verbrieft worden, etwa die Hälfte liegt noch direkt bei den Banken und das andere Viertel findet sich bei anderen Anlegern (Versicherungen, Pensionskassen, etc.)

Da es aber wenig Hoffnung gibt, dass die Ausfallraten dort niedriger sind, kann man diese drei Viertel des Marktes auch gerne mal mit einer Ausfallrate von 4,5 bis 5% multiplizieren und darüber spekulieren, ob diese Verluste wohl schon in den Bilanzen berücksichtigt wurden ...

FT Alphaville: US CMBS delinquencies hit 4.5 per cent, Moody’s says

Fitch: U.S. CMBS Delinquencies Approaching 5% with 43bp Climb

Just how much commercial/multifamily mortgage debt is there

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