Zahl des Tages (23.03.10): 8,6

Es ging lange Zeit genau in die richtige Richtung, aber so langsam wendet sich das Blatt wieder. Es mehren sich die Zeichen für ein Double-Dip am US-Immobilienmarkt. Anders könnte man auch sagen, dass es für meine Immowette durchaus nochmal spannend werden könnte.

Heute gab es die neben dem Case-Shiller-Index wichtigste Zahl vom US-Immobilienmarkt (Case-Shiller kommt am Freitag): Der Anzahl der Verkäufe von existierenden Immobilien. Diese macht den mit Abstand größten Anteil an den Hausverkäufen in den USA aus (Die Anzahl der Verkäufe von neuen Immobilien liegt nur bei ganz grob einem Zehntel).

Die Zahlen für den Februar waren eher schwach. Es wurden 5,02 (annualisiert) umgesetzt. Das waren 0,6% weniger als im Januar, allerdings 7% mehr als im Februar 2009. Die Schwäche lässt sich zum Teil mit den Winterstürmen im Februar erklären, allerdings auch nur zum Teil, denn zwei der wichtigsten Märkte (Florida, Kalifornien) waren davon ja nicht betroffen. Außerdem waren die vom Schneesturm betroffenen Regionen Nordosten und mittlerer Westen die einzigen beiden Regionen, die einen Zuwachs zu verzeichnen hatten. Mit der Erklärung betreibt die NAR (National Association of Realtors, also der Immobilienmaklerverband) die für eine Branchenvertretung übliche Schönfärberei.

Der wirkliche Schwachpunkt der Februarzahlen ist der Lagerbestand. Dieser stieg von Ende Januar bis Ende Februar um 9,5% auf jetzt 3,59 Millionen Einheiten. Damit hat sich der wichtigste Indikator, der Lagerbestand in Monatsumsätzen, deutlich von 7,8 auf

8,6 Monate

verschlechtert.

Der Anstieg hat nun schon wieder fast die Hälfte der Abwärtsbewegung wieder zunichte gemacht (es ging von gut 11 auf 7 Monate nach unten).


Ein Teil des Anstiegs lässt sich durch die Tatsache erklären, dass die Lagerbestände nicht saisonbereinigt sind, die Verkäufe aber schon. Da die Umsätze in der ersten Jahreshälfte steigen, können auch die Lagerbestände steigen, ohne dass sich die Monatszahl verschlechtert. Wenn denn beide Zahlen um den saisonalen Einfluss bereinigt würden (oder beide nicht). Verzerrend ist die Berechnung dann, wenn die eine Zahl bereinigt wird und die andere nicht, so wie es jetzt der Fall ist.

Negativ muss man anmerken, dass die Lagerbestände wahrscheinlich nur die halbe Wahrheit zeigen. Denn es gibt weiterhin jede Menge Häuser, die von den schon insolventen Ex-Besitzern weiter bewohnt werden, solange sie der Bank eine kleine Miete zahlen, und - noch wichtiger - die Steuern und Heizkosten übernehmen und das Haus in Schuss halten. Auch ist es für die Preise der Immobilien in der Nähe besser, wenn nicht die gesamte Nachbarschaft leer steht ...

Die Schwäche des Markts kann übrigens nicht auf die Erstkäufer, die ja als einzige die Steuergutschrift kassieren können, zurückgeführt werden. Die Erstkäufer machen weiterhin über 40% (im Februar 42%) der Käufer aus (und das ist mehr als in Normalzeiten).

Calculated Rsik: Existing Home Sales Decline in February

oder direkt von der Quelle: NAR: February Existing-Home Sales Ease with Mixed Conditions Around the Country

Update (17:23)

Wie immer auch noch der Hinweis auf das zweite Posting bei Calculated Risk mit noch ein paar schönen Grafiken:

More on Existing Home Sales and Inventory

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