Zahl des Tages (20.05.10): 10

Ich habe mich in den letzten Tagen ja schon ziemlich skeptisch über den letzten Regulierungsversuch der deutschen Regierung geäußert. Ich halte den Versuch, die Naked Short Sales auf Finanzaktien und CDS auf Euroländer zu verbieten, für ziemlich misslungen. Erstens ist es mMn einer der wenigen Märkte, in den noch der Hund (Anleihenmarkt) mit dem Schwanz (CDS) wedelt und nicht andersherum (wie z.B. bei den Rohstoffen). Zweitens macht eine Regulierung nur in einem Land keinen Sinn, weil das Trading sofort abwandert; wobei "sofort" in diesem Fall 2 Stunden bedeutete (FT Alphaville: What Deutsche Bank did yesterday). Drittens zielt man auf die falsche Seite des Markts, denn bisher steckte das Risiko auf der Seite, die die Versicherung vergibt (und nicht auf der, die kauft). Und viertens hat sich das Verbot der Leerverkäufe in den Bankenkrise als völlig wirkungslos herausgestellt.

Die deutsche Regierung hat für die Maßnahme auch kaum Unterstützung bekommen. Die europäischen Partner zeigen sich bestenfalls erstaunt über den Alleingang, im schlechtesten Fall halten sie die Maßnahme auch schlicht für wirkungslos.

Ich habe schon seit einiger Zeit vor, über einen anderen mMn (ich schreibe jetzt immer meiner Meinung nach statt IMHO ...) ziemlich verfehlten Regulierungsversuch zu schreiben. Und zwar den für die offenen Investmentfonds.

Aber fangen wir von vorne an ... Offene Immobilienfonds haben ein grundsätzliches Problem: Sie investieren in sehr langfristige Anlagen, müssen aber gegenüber dem Anleger extrem flexibel bleiben, genauer gesagt tagesgenau das Geld wieder auszahlen. Dadurch kommt es relativ regelmäßig zur Situation, dass die offenen Immobilienfonds die Rücknahme einstellen müssen, weil die Anleger zu viel Geld auf einen Schlag abziehen (siehe IMMOFONDS DEGI GLOBAL BUSINESS VOR PLEITE? oder Was machen eigentlich die geschlossenen offenen Immobilienfonds? oder Immobilienfonds weit geschlossen ... oder Zahl des Tages (03.02.09): (12-02=) 10 oder Noch zwei (und noch zwei (und noch zwei)) Immo-Fonds dicht oder oder oder).

Am Ende geht das Problem auf das Renditedreieck aus Sicherheit, Rendite und Liquidität zurück: Man kann nie alles drei gleichzeitig bekommen. Um mehr Rendite zu bekommen, muss ich immer weniger Sicherheit und/oder Liquidität in Kauf nehmen. Um mehr Sicherheit zu bekommen, muss ich auf Liquidität und/oder Rendite verzichten. Der offene Fonds ist im Prinzip der Versuch, illiquiden Anlagen (Immobilien oder jetzt Genusscheine) den Nachteil der Illiquidität zu nehmen. Und das scheitert immer wieder.

Das hat jetzt (nicht sonderlich früh) auch die Bundesregierung gemerkt und eine Regulierung vorgeschlagen. Diese setzt sich aus einem halbwegs sinnvollen Punkt, einem weniger sinnvollen und einem total bescheuertem zusammen. Ich fange mal von oben an:

Halbwegs sinnvoll ist eine längere Kündigungsfrist. Halbwegs ist dabei eigentlich eine falsche Beschreibung, denn eigentlich ist das extrem sinnvoll, weil damit der Punkte der Liquidität des Renditedreiecks und damit das Grundproblem aufgelöst wird.
Ich schreibe nur deshalb "halbwegs" sinnvoll, weil die Fondsgesellschaften glauben, dass Kündigungsfristen nur für Großanleger ausreichend seien. Kleinanleger könnten also weiterhin täglich an ihr Geld kommen. Wer die Idee von einigen institutionellen Anlegern und Dachfonds kennt, die Immobilienfonds als Geldmarktersatz zu missbrauchen, kann die Überlegung der Investmentfonds durchaus nachvollziehen. Die Regulierung scheint mir schon in diesem Punkt zu weit zu gehen.

Schlimmer wird es allerdings beim zweiten Punkt: Dort wird eine Mindesthaltefrist vorgesehen. Aktuell sind 2 Jahre angedacht. Was soll das noch zusätzlich bringen? Wenn ein Anleger einsteigt und zwei Monate später dreht der Trend, muss er noch 22 Monate drin bleiben, nur weil er zu spät eingestiegen ist? Entweder reichen die 6 Monate oder nicht ... Und eigentlich sollten auch die 5% Ausgabeaufschlag ausreichen, um kurzfristige Anleger abzuschrecken.
Inzwischen treten aber auch die Fondsgesellschaften für eine einjährige Haltefrist ein. Allerdings als Kompromiss, um den dritten Punkt abzuwimmeln, der aktuell diskutiert wird ....

Dieser ist nämlich komplett kontraproduktiv: Und zwar soll bei der Bewertung der Immobilien ein Sicherheitsabschlag von

10% 

vorgenommen werden, um sicherzustellen, dass die Anleger immer auch das ausgewiesene Geld bekommen und nie in überraschende Abwertungen laufen. Das würde aber bei allen Anlegern, die schon heute investiert sind, einen plötzlichen Abschlag in Höhe von 10% nach sich ziehen, damit dieser Puffer aufgebaut werden kann. Darauf haben die Anleger natürlich gar keine Lust und ziehen gerade ihr Geld in Massen ab (Die verlängerte Kündigungsfrist ist sicherlich ein weiterer Grund). Und jetzt macht ein Immobilienfonds nach dem anderen zu, weil die Liquidität gegen Null geht.

Die Regierung hat damit die Massenschließung der offenen Immobilienfonds quasi provoziert. Meine Güte, wie dilettantisch geht's denn noch?

Inzwischen versteht sie langsam die Auswirkungen ihrer Regulierungsdiskussionen. Die 10%-Regel steht nämlich auf der Kippe.

Der Schaden ist auf jeden Fall angerichtet. Es liegen wieder drei große Immobilienfonds auf Eis und die Anleger kommen nicht mehr an ihr Geld ...

Der dritte geschlossene Fonds der letzten zwei Wochen (insgesamt sind es 9)
FAZ: Credit Suisse schließt Euroreal
Handelsblatt: Beliebter Immobilienfonds geschlossen

Aktueller Stand der Diskussion:
FAZ: Haltefrist für offene Immobilienfonds

"Einlenken" der Fondsgesellschaften:
Handelsblatt: BVI will Haltefrist von zwölf Monaten für offene Immobilienfonds

Zum ersten Stand des Entwurfs:
FAZ: Verstärkt der Fiskus die Krise?
Handelsblatt: Fondsbranche fürchtet „Enteignung der Anleger“

Morgan Stanley macht Fonds komplett dicht:
FTD: Morgan Stanley macht Offenen Immobilienfonds dicht

Kanam Grundinvest stellt Rücknahme ein:
Handelsblatt: Kundengelder auf Eis gelegt

SEB Immowest schließt:
Schäuble verscheucht Anleger

Update (26.05.10):

Heute muss die Axa ebenfalls einen offenen Immobilienfonds schließen. Es ist zwar nur einer für institutionelle Anleger, Otto-Normalanleger ist also höchstens indirekt betroffen, aber trotzdem nicht unwichtig.

Der Fonds heisst Axa Immosolutions und hat ein Volumen von knapp 400 Millionen Euro. Die Gründe für die Schließung sind bekannt. Die Anleger ziehen ihr Geld ab, weil sie Angst vor Kündigungsfristen haben.

Handelsblatt: Auch Axa-Anleger bleiben auf Fonds sitzen

Kommentare :

  1. Wieso spricht keiner mehr darüber den Banken endlich ihr Risiko wieder zurückzugeben

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  2. @Anonym:
    Was hat das Eine mit dem Anderen zu tun?
    Der Beitrag ist doch sinnvoll, war mir so bislang unklar, obwohl ich von Fonds-Schließungen wusste.

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  3. Konsum steht in Deutschland derzeit klar an zweiter Stelle. Zuerst kommt die Absicherung - die Absicherung vor der Armut. Diesen Trend belegen die Zahlen des Statistischen Bundesamts eindrücklich. Im Schnitt legten danach die Verbraucher 15,2 Prozent ihres verfügbaren Einkommens auf die hohe Kante. Allein seit vergangenem Jahr stieg die Quote damit um 0,2 Prozentpunkte.

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  4. Es ist total unsinnig, pauschal 10% Sicherheitsabschlag zu nehmen. Es gibt genug "offene" Immobilienfonds, die vernünftig gewirtschaftet haben. Da ich aus der Branche komme, mal kurz ein paar Hintergrund-Infos. Der P2 Value von morgan Stanley, bei dem wohl die größten Abschläge drohen udn der jetzt wieder einmal geschlossen ist, wurde Ende 2006 aufgelegt. Das war etwa der Höhepunkt der Preise bei Gewerbeimmobilien, zumindest in Westeuropa, den USA und Japan. Dass dieser Fonds echte Probleme hat, ist kein Wunder. Nun trifft es die Jungs auch doppelt. Das Trianon in Frankfurt, ein bekanntes Hochaus, benötigt wohl Investitionen im Brandschutz, angeblich über 34 Mio. Euro. Laut Insidern ist das etwa das 1,5fache der jährlichen Nettomieteinnahmen. Das sind die typischen Probleme dieser Fonds. Vielk zu teuer eingekauft und dann nicht richtig geguckt, isnbesondere bei den laufenden Kosten.
    Ob die Regierung mit diesem Referentenvorschlag weiß, was sie tut, bezweifeln alle, die sich mit der Materie auskennen. Diese ganzen Produkte, die durchaus ihren Sinn haben, denn nicht jeder möchte oder kann direkt in private Immobilien investieren, wören dann tot, weil ein Teil der Branche zu gierig war und gleichzeitig die Regulierer mit der aktuellen Situation total überfordert sind.
    So oder so ist der Vertrauensschaden eh groß genug. Ich plädiere für Aufklärung. Wer sowas kauft, sollte wissen, was er tut. Leider läuft das Verständnis für wirtschaftliche Zusammenhänge bei den deutschen Anlegern infinitesemal gegen Null. Schade...
    Denn wer weiß, was er tut, hätte es sich zweimal überlegt, in Produkte wie den P2 Value zu investieren. Wer das nicht tut, aht selbst Schuld, und muss jetzt die Konsequenzen tragen. Kein Mitgleid mit dummen Anlegern und keines mit gierigen Anbietern, bitte.
    P.S. IMHO fand ich immer unklar, musste das erstmal googeln. U.E. bzw. M.E. wäre auch gut!

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