Zahl des Tages (24.05.10): 8,4

Mal wieder US-Immobilienmarkt ... Aber wenn es die wichtigste Zahl von dort (neben dem Case-Shiller-Hauspreisindex) gibt, ist die eigentlich gesetzt. Vor allem wenn hier ein Feiertag ist und ich auch um 22:30 die Nachrichten-Feeds nur gescannt, aber nicht wirklich durchgelesen habe. Da sind die Verkäufe der "Existing Homes" in den USA eine Bank ...

Die Zahlen für den April waren - zumindest auf den ersten Blick - gut. Die Anzahl der verkauften Immobilien stieg um 7,4% gegenüber dem Vormonat auf annualisiert 5,77 Millionen. Gegenüber dem Vorjahresmonat stieg der Absatz gar um 22,8%.

Leider muss ich jetzt direkt mit drei Argumenten die Freude trüben:

a) Die Umsätze steigen jedes Jahr vom Winter an bis in den Sommer um danach wieder zu sinken. Der Effekt ist also zumindest teilweise saisonal bedingt.

b) Ende April lief die verlängerte Steuergutschrift für Erstkäufer einer Immobilie aus. Zwar haben die Käufer noch zwei weitere Monate Zeit den Kauf zu "finalisieren", aber schon der April wird durch diese Steuergutschrift positiv beeinflusst bzw. verfälscht sein.

c) Um aus den Umsatzzahlen die weitere Entwicklung des Immobilienmarkts abzuschätzen, lohnt immer ein Blick auf die eigentlich wichtigste Zahl: Den Lagerbestand in Monatsumsätzen. Hier kann man nämlich am einfachsten erkennen, ob die gestiegenen Umsätze den Lagerbestand auch wirklich senken.

Davon ist aber leider nichts zu sehen. Im Monat des Auslaufens der ersten Stufe der Steuergutschrift für Erstkäufer sank der Lagerbestand in Monaten auf 6,5 Monate, danach sprang der Wert zurück auf etwa 8 Monate. Das ist aber deutlich über dem Werten eines normalen Immobilienmarkts (unter 6 Monate).

Der April brachte eine weitere Verschlechterung. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien stieg um 401.000 auf 4,04 Millionen, also deutlich stärker als die Umsätze. Der Lagerbestand in Monaten errechnet sich daher wieder auf

8,4 Monate

nach 8,1 im März.

Der Lagerbestand ist inzwischen sogar wieder höher als im April 2009, wir reden hier also über eine wirkliche Trendwende.

Es ist mMn ziemlich kritisch, dass der Lagerbestand absolut und auch in Monatsumsätzen zulegt. Denn eigentlich sollte man aufgrund der Jahreszeit und kurz vor dem Auslaufen der Förderung mit einer deutlichen Entspannung rechnen, wie sie auch im letzten Herbst eintrat. OK, sie war nur temporär, aber nun scheint selbst der temporäre positive Effekt fast komplett auszubleiben.

Naja, vielleicht kommt jetzt wirklich das gesamte Schattenlager so nach und nach auf den Markt. Die ganzen Immobilien, die die Banken nicht offiziell zum Verkauf gestellt haben, weil man mit zu vielen Häusern in einem Viertel, die gleichzeitig auf dem Markt sind, nur die Preise kaputt macht. Die ganzen Immobilien, in denen der ehemalige Besitzer trotz Pleite wohnen bleibt, weil es für die Bank billiger ist, wenn der Ex-Besitzer das Haus heizt, in Schuss hält und die Grundsteuern zahlt und außerdem das Haus auch normal bewohnt aussieht.

Vielleicht spielt die Sondersituation des auslaufenden Tax-Credits eine wirklich außergewöhnliche Rolle. Ich hatte ja schon über die Zahl der Internet-Immobilienbörse Trulia berichtet, die im April Preissenkungen im Gesamtwert von 25 Mrd. Dollar berichtet hat. Das entspricht einem durchschnittlichen Abschlag von 10%, was ziemlich viel für einen Monat zu sein scheint (ZAHL DES TAGES (16.05.10): 25.000.000.000).

Vielleicht haben wirklich eine Menge Leute versucht, noch schnell ihre bisher offiziell nicht zum Verkauf stehende Immobilie auf den Markt geworfen und im Zweifel auch versucht, diese mit schnellen, massiven Preissenkungen loszuwerden. Stimmig wäre diese Erklärung auf jeden Fall ...

Calculated Risk: Existing Home Sales increase in April
Calculated Risk: Existing Home Sales: Inventory increases Year-over-Year

Oder direkt von der Quelle:
NAR: Existing-Home Sales Rise

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