Spanien - Genauso wahnsinnig wie die USA?

Ich mache heute mal ein Faulheitspostings das ich einfach (mit Genehmigung des Autoren natürlich, Danke!) aus drei sehr interessanten Kommentaren eines Lesers aus Spanien (Rafael Eduardo Wefers Verástegui) zusammenstricke.

Ich habe zu den genannten Begriffen (z.B. Dación en pago, Préstamo hipotecario cambio de casa) ein wenig recherchiert und habe keine Zweifel daran, dass die Kommentare stimmen.

Ich finde, dass die Beschreibungen in den Kommentaren eines sehr deutlich machen: All das, was es an unseriösen Finanzierungsmodellen für Immobilien in den USA gab, war in Spanien ebenfalls gang und gäbe. Und genau wie in den USA die Foreclosures versteckt werden, damit die Hypothek nicht abgeschrieben werden muss, wird das wohl auch in Spanien gemacht.

@egghat Ich habe einige Jahre als "Hypotheken-Broker" gearbeitet, kenne mich also auf dem spanischen Immobilien- und Hypothekenmarkt entsprechend aus.
Ein paar Fakten aus meinem Arbeitsalltag:
Selbst Banken und Sparkassen die seinerzeit Hypotheken mit 80% Finanzierung abgeschlossen haben, haben dem Kunden DE FACTO eine 120% Hypothek verschafft, den es wurde keine Eigenleistung erbracht, von der Hypothkensumme wurde die Immobilie, die Provisionen, die Kosten, der Notar, die Steuern, die Einrichtung und oft auch das neue Auto bezahlt.
Wie das? Nun das Wertgutachten wurde durch die Bank nach Absprache mit dem Hypothekenbroker erstellt, also genau so, dass 80% des Schätzwertes den kompletten Finanzierungsbedarf ausmachten.
Im Falle von CajaMadrid waren es übrigens immer Hypotheken bis zu max. 85%. Dabei bekam zum Beispiel (real) ein Haus mit 2 Schlafzimmern und einem Verkaufspreis von 153.000€ einen Schätzwert von 238.500€ so das 85% für Haus, Einrichtung, Klimaanlagen in allen Zimmern, Auto, Flitterwochen etc. ausreichten.
Finanzierungen bei anderen Banken wurden teilweise mit 80% des Schätzwertes + 20% als ungesichertes Darlehen (Kredit ohne Absicherung!) vergeben um 100% Finanzierung und mehr zu erreichen (Banesto, UCI, Santander-Gruppe).
Zurück zum o.g. Beispiel des Hauses mit 153.000€ (+Steuern) Kaufpreis 2006. Derzeit verfügbar für 60000€ alles inkl. Wenn das mal kein Schnäppchen ist!
Weiterhin sind besonders die Sparkassen de facto PLEITE! Egal welche "Caja" man besucht, alle haben ganze Ordnerwände mit verfügbaren Häusern!
Um die Hypothekenmisere möglichst noch zu verschleieren gehen viele Banken inzwischen Wege die nicht zur Zwangsversteigerung werden, die mit Zwangseinlagen beim Banco de España verbunden ist. Man bietet immer öfter eine aussergerichtliche Abwicklung der Hypothek ab, also ein kompletter Schuldenerlass (mit Rabatt auf die Hypothek aus Steuergründen!) genannt "dación en pago". Der Schuldner ist danach "sauber" und die Bank meldet die Hypothek als bezahlt, obwohl die dadurch zum Eigentümer einer nun beinahe wertlosen Wohnung geworden ist.
Die angeblich so glimpflich davongekommene Santander-Gruppe hatte letzes Jahr massive Liquiditätsprobleme bei Fälligwerdung eines Immobilienfonds, so dass ein Moratorium gewährt wurde, das auch auch noch gilt!
Insgesamt versuchen die Banken auf Teufel komm'raus liquide zu bleiben und investieren erheblich Summen um an Gehaltskonten zu kommen, so bekommt man inzwischen 32"-TV, Reisen usw. geschenkt, wenn man ein Gehaltskonto eröffnet.
Die Lage spanischer Banken ist weitaus prekärer als in Deutschland bekannt, noch schlimmer sieht es aber in der kaum verhandenen Industrie aus, kaum Aufträge, geringe Produktivität, massive Probleme bezüglich der Qualität und immer wieder Lieferschwierigkeiten haben spanische Produzenten in Grund und Boden gewirtschaftet.
Die momentan bestehenden Ratings sind vollkommen aus der Luft gegriffen, das Land steht, leider, am Rande des wirtschaftlichen und politischen Totalzusammenbruchs, wobei IMHO beides nur eine Frage der Zeit ist.
Die Subprime-Krise in den USA ist nichts gegen das, was hier in Spanien die letzten 10 Jahre gemacht wurde, es existieren ganze Geisterstädte mit unbewohnbaren und unverkäuflichen Luxuswohnungen, um noch einmal auf die Region Murcia zurückzukommen: hier entstand bis vor Kurzem ein neuer "Megaflughafen" auf enteignetem Grund und Boden (der dann illegalerweise an Privatinvestoren verkauft wurde) der geplant und erdacht wurde als noch ca 50 Golfparks geplant waren und Murcia die grösste Tourismusregion Spaniens vorhatte. Dies ist Geschichte, der Flughafenbau ist gestoppt und es ist unsicher ob und wann es wieder weitergeht (wer mehr wissen will, die Firmen die bauen sind SACYR und ACCIONA).
Schön, oder?

Beide Banken [Bancaja und CajaMadrid] hatten ein Produkt "cambio de casa" (Hauswechsel) im Portfolio. Dabei kann man sich, wenn man bereits über alle Maßen verschuldet ist sich noch weitaus mehr verschulden, man muss nur ein grösseres, also teureres Haus kaufen. Wie das geht? Na so:
Zu den Bilanzierungstricks hatte ich in Deinem anderen Eintrag zu Spanien bereits etwas geschrieben, ich gebe hier nur nochmal das Stichwort "dación en pago" bei dem die Banken den aussergerichtlichen Weg gehen, nicht zwangsversteigern und die Hypothek als "gezahlt" verbucht wird (wenigstens für die Aufsichtsbehörden). Insoweit sind die Banken und Sparkassen in Spanien die grössen Immobilienbesitzer im gesamten Land... Man hat ein Haus gekauft, besitzt es mindestens 3 Jahre und lässt es neu schätzen und bekommt 80% des Schätzwertes ausgezahlt wobei man sich gleich ein neues Haus kauft, welches grösser bzw. teurer ist und welches man auch mit 80% (teilweise bis 100%) belasten kann.
Man zahlt aber 1 Jahr lang gar nichts (lustig, was?) und 2 Jahre land nur den Zinsanteil des Hypothek des "neuen" Hauses. Das "alte" sollte in der Zeit verkauft werden, denn nach 3 Jahren würde nämlich dieses Rate samt Tilgung schlagartig fällig... und schon zahlt man von vorher 350€/Monat plötzlich 2400€ und mehr.
Diese Produkte waren 2006-2008 extrem populär vor allem bei Bancaja, CajaMadrid, BBVA und.... bei der Santander-Gruppe (hier speziell UCI).

Das kommt einem doch alles bekannt vor ... Durch die "dación en pago" sind die spanischen Banken inzwischen zum größten Immobilienbesitzer in Spanien geworden. Die Banken musste zwar nichts auf die Hypotheken abschreiben, aber die Immobilien sind halt auch nichts mehr wert:

Die spanischen Immobilienpreise sind seit 2008 in manchen Regionen um bis zu 70% (Beispiel Region Murcia) gefallen. Die Mietpreise sind um ca 20-30% gefallen (Neubau bzw. Altbau).
Für die Gesamtregion Murcia kann man eine Wertkorrektur von mindestens 50% annehmen.
Na dann mal gute Nacht. Noch Fragen, warum die spanische Regierung an den Euro-Rettungstopf muss (EURORETTUNGSTOPF FÜR SPANISCHE BANKEN)?

Ich nicht. Spanien muss im Juli schon nach Plan viele neue Anleihen verkaufen (Die Fälligkeiten der PIGS Staaten im Überblick). Allerdings glaube ich nicht, dass der Plan noch sonderlich viel mit der Realität zu tun hat ... Den "normalen" Refinanzierungsbedarf hätte Spanien vielleicht noch decken können, aber was jetzt noch zusätzlich droht, dürften die Finanzmärkte Spanien auch nur noch zu "griechischen" Zinsen zur Verfügung stellen.

Und bis vor Kurzem glaubte ich wirklich noch, dass die Finanzierungsseite der spanischen Immobilienblase halbwegs solide sei. Aber das war ja auch im Mai  ;-)

Kommentare :

  1. Was mich (auch) total geschockt hat:
    schau dir mal "Let´s make money" an.

    Von den ganzen angesprochenen Sachen
    mal abgesehen, die Spanienbilder sind der HAMMER....

    Gruß
    j.

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  2. Bis zu den Infos aus diesem Posting habe ich mich immer gewundert, warum die spanischen Banken so gut wie nichts abschreiben mussten, weil ich mir auch einbilde die gigantischen Dimension der Immobilienblase dort einigermaßen gut zu kennen.

    Dank für dieses Posting. Die zweite Welle ist im Anmarsch!

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  3. Banken, die irgend etwas solide machen? Da war mal was, in grauen Vorzeiten, da soll es das mal gegeben haben.

    Spanien wird ja nicht das letzte Euroland sein, das die Hand aufhält. Wie lange können denn das die nicht blasengetriebenen Volkswirtschaften durchhalten, bevor der Euro implodiert?

    P.S.: Jetzt weiss ich auch endlich, was der Begriff "Blasenschwäche" bedeutet.

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  4. Als ich dieses Jahr in einem italienischen Küstenörtchen war, hab ich auch mal Immobilien geguckt:

    Irgend ein 50 m2 Loch - 350.000 Euro, einen Autostellplatz gibt es für nur 79.000 dazu.

    Hallo, gehts noch, das Kaff hat ja noch nicht mal einen halbwegs brauchbaren Strand.

    Ich glaube da steht auch noch etwas aus.

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  5. Hatte mich vor rund 5 Jahren auch schon ob der Preisforderungen für Ruinen in halbverlassenen süditalienischen Dörfern gewundert, in zugegeben ansprechender Lage, aber davon gibt es in Italien ja reichlich. 150qm Grundstück, total marodes Haus mit vielleicht ehemals 100qm Wohnfläche, dem Anschein nach seit mindestens 20 Jahren unbewohnt, aber mal locker für 140.000 € zum Verkauf angeboten

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  6. Spanish banks borrowed €85.6bn ($105.7bn) from the ECB last month. This was double the amount lent to them before the collapse of Lehman Brothers in September 2008 and 16.5 per cent of net eurozone loans offered by the central bank.

    http://www.ft.com/cms/s/7b57f290-78a5-11df-a312-00144feabdc0,Authorised=false.html

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  7. @Olaf: Danke für den Link, konnte ich für die heutige Zahl des Tages gut gebrauche. Heute mal wieder Spanien ...

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  8. Und wie kommt man jetzt an diese Immobilien ran, wenn man Geld hat und etwas schönes sucht? Es handelt sich bei diesen Immobilien doch wohl nicht nur um Eigentumswohnungen in einer Satellitenstadt in der weiteren Umgebung von Madrid? Oder bleiben die Banken lieber auf den Immobilien sitzen, in der Hoffung, diese vielleicht später mal wieder zu einem "vernünftigen" Preis verkaufen zu können?

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  9. @anonym:

    Ort aussuchen, zur lokalen Bank gehen, die freie Auswahl haben.

    Aber: Preishalbierung bedeutet ja nicht zwangsläufig, dass die Immobilie dann billig ist ...

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  10. Hmm, tschuldigung, ich dachte das mit den 120 Prozent Finanzierungen wäre schon lange bekannt, ich wusste das. Ich wohne auf den Kanaren, und ich finde die Preise im Vergleich zu den Baukosten und der Qualität auch total überzogen.

    Dein/Euer Artikel ist aber prima, natürlich viele Infos die ich nicht hatte.

    Was man aber auch bedenken sollte, die Banken haben nicht nur die überteuerten Immobilien der Schuldner zurück, sondern sie haben ja auch noch die Bauunternehmer finanziert, die jetzt Pleite sind oder noch gehen. Deren Projekte wurde ja auch durch Kredite finanziert.

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