Zahl des Tages (01.06.10): 2%

Die Zahl des Tages stammt aus einem etwas älteren Artikel in der FAZ. Ich mache das trotzdem nochmal zur Zahl des Tages, weil mich die Zahl komplett verblüfft hat. Denn ich sehe den spanischen Immobilienmarkt zwar schon lange sehr kritisch, habe aber die Finanzierungsseite (im Gegensatz z.B. in den USA oder Großbritannien) bisher für vergleichsweise seriös und unkritisch gehalten.

Im Endeffekt hat Spanien für die Immobilienfinanzierung das deutsche Pfandbriefmodell übernommen. Bis zu 60% des Immobilienwerts können als Sicherheit für einen Pfandbrief hinterlegt werden. Dieser ist dann selber vergleichsweise sicher, denn die Immobilienpreise können erstmal 40% sinken, bis die Sicherheiten des Pfandbriefs angegriffen werden.

Gut, die 40% sind in großen Teilen Spaniens wohl schon Geschichte. Oder auch nicht. Ein Leser aus Spanien berichtete von Preisrückgängen von bis zu 70% und im Schnitt etwa 50% in der Region Murcia, die offiziellen Statistiken melden aber ganz andere (wenn auch mMn völlig unglaubwürdige) Zahlen (siehe INE: House Price Index Q-04/09: Press release (PDF!)). (Deswegen fragte ich auch schon nach vernünftigen Zahlen zu den Immobilienpreisen in Spanien ... ZAHL DES TAGES (31.05.10): 41)

Aber ich wollte auf etwas anderes hinaus: Die Finanzierungsseite der spanischen Immobilien ist nämlich kritischer als mir das bisher bewusst war ...

Es geht im Speziellen um die Abschreibungsregeln für ausgefallene Hypotheken. Während die Banken in Deutschland bereits nach 90 Tagen Zahlungsverzögerung bei einer Hypothek Sicherheiten für den möglichen Verlust bilden müssen, gilt das in Spanien für private Hypotheken in den ersten 3 Jahren nur für

2%

der Hypothekensumme. Nach 4 Jahren sind es 25% und erst nach 6 Jahren 100%, die bei der Hypothek als Ausfall verbucht werden. Bei gewerblichen Hypotheken sind die Regeln etwas strenger. Dort muss bereits nach 2 Jahren die gesamte Hypothek als Ausfall verbucht werden.

Das schreit natürlich geradezu nach Unmengen von eigentlich schon ausgefallenen Krediten, die aber allesamt noch in den 2 Jahren als "2%-Ausfall" verbucht sind und damit quasi unsichtbar sind. Und wenn in dieser Krise irgendwas schadet, ist es die Verunsicherung durch Intransparenz.

Man muss dem spanischen Bankensystem allerdings zu gute halten, dass es in gewisser Weise antizyklisch agiert und die Notenbank in den starken Jahren für den Aufbau eines gemeinsamen Sicherheitspuffers gesorgt hat. Nur ist dieser Puffer in der Zwischenzeit mehr als aufgebraucht und die Analysten der Unicredit schätzen, dass die Sicherheiten in den Bilanzen der spanischen Banken deutlich unter dem europäischen Durchschnitt liegen.

FAZ: Furcht vor spanischen Bilanzlöchern

Dass die spanischen Banken die Kreditrisiken deutlich unterschätzen, hat auch schon die Crédit Agricole berechnet. Angesichts der schwachen Binnenkonjunktur, der sinkenden Immobilienpreise und der hohen Arbeitslosigkeit seien die in den Bankbilanzen sichtbaren Forderungsausfälle viel zu gering.

FAZ: Spanische Banken unterschätzen die Ausfallrisiken

Hmm, da kann ich meine vergleichsweise positive Sicht der Finanzierungsseite des spanischen Immobiliensektors wohl in die Rundablage P befördern ...

Update (23:48):

Die CDS Preise für Spanien sind gestern und heute übrigens um insgesamt 35 auf 250 Punkte gestiegen. Also ziemlich deutlich ...

FT Alphaville: http://ftalphaville.ft.com/blog/2010/06/01/248776/cds-report-volatility-returns/

Kommentare :

  1. Zu den Bilanzierungstricks hatte ich in Deinem anderen Eintrag zu Spanien bereits etwas geschrieben, ich gebe hier nur nochmal das Stichwort "dación en pago" bei dem die Banken den aussergerichtlichen Weg gehen, nicht zwangsversteigern und die Hypothek als "gezahlt" verbucht wird (wenigstens für die Aufsichtsbehörden). Insoweit sind die Banken und Sparkassen in Spanien die grössen Immobilienbesitzer im gesamten Land...

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  2. das witzige finde ich Die Abstuffung der Rating Agentur , sie glauben das durch das sparen eine depression in spanien entsteht ,-)

    ach ja deshalb stufft man ab , dann kann man ja auch BRD Abstuffen die wollen auch sparen

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  3. Ich bin heute gut drauf, also noch ein paar Interna zum spanischen Hypothkensektor, die sowohl mit Bancaja als auch mit CajaMadrid zu tun haben:

    Beide Banken hatten ein Produkt "cambio de casa" (Hauswechsel) im Portfolio. Dabei kann man sich, wenn man bereits über alle Maßen verschuldet ist sich noch weitaus mehr verschulden, man muss nur ein grösseres, also teureres Haus kaufen. Wie das geht? Na so:

    Man hat ein Haus gekauft, besitzt es mindestens 3 Jahre und lässt es neu schätzen und bekommt 80% des Schätzwertes ausgezahlt wobei man sich gleich ein neues Haus kauft, welches grösser bzw. teurer ist und welches man auch mit 80% (teilweise bis 100%) belasten kann.

    Man zahlt aber 1 Jahr lang gar nichts (lustig, was?) und 2 Jahre land nur den Zinsanteil des Hypothek des "neuen" Hauses. Das "alte" sollte in der Zeit verkauft werden, denn nach 3 Jahren würde nämlich dieses Rate samt Tilgung schlagartig fällig... und schon zahlt man von vorher 350€/Monat plötzlich 2400€ und mehr.

    Diese Produkte waren 2006-2008 extrem populär vor allem bei Bancaja, CajaMadrid, BBVA und.... bei der Santander-Gruppe (hier speziell UCI).

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  4. Hallo,

    ja, an diese Stundungen der Raten kann ich mich auch noch erinnern. War das nicht auch eine Maßnahme der spanischen Regierung? Konnten die Leute nicht ein Jahr (oder zwei Jahre?) die Zahlungen einstellen und die Hypothek galt/gilt NICHT als notleidend?!

    Richtig, die "nur Zinsen zahlen" Variante ist auch klasse. Das geht in 1-2 Jahren noch ganz schön in die Hose.

    ciao

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  5. Das nennt man dann wohl eine Zeitbombe. Fragt sich nur noch, auf welche Zeit der Zünder eingestellt ist.

    @ Rafael

    Wie kommt man denn an seriöse Immobilienangebote. Gegen einen preiswerten Altersruhesitz im warmen ist ja nichts einzuwenden.

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  6. @Usedomspotter An "seriöse" Angebote kommt man eigentlich inzwischen ganz gut direkt über die jeweiligen Banken und Sparkassen vor Ort, da es sich dabei um meist sehr neue Häuser (3-5 Jahre alt) handelt, die jetzt bis zu 70% unter Neuverkaufspreis veräussert werden.

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