Morgan Stanley P2 Immobilienfonds wird auch abgewickelt

OK, das ist nun wirklich keine Überraschung mehr. Die Investoren standen schon sichtbar Schlange, um aus dem seit knapp zwei Jahren geschlossenen Morgan Stanley P2 Value (ISIN: DE000A0F6G89) wieder rauszukommen. Außerdem waren vergleichsweise viele Dachfonds investiert, die natürlich ein weiteres Investment im P2 Value kaum vertreten können (die dürften schon genügend Stress mit ihren Anlegern haben). Und dass gerade der schlechteste Immobilienfonds, dessen Wert sich mehr als halbiert hat, bei einer Öffnung nicht sofort von frustrierten Anlegern überrannt wird, war auch äußerst unwahrscheinlich ...

So als kleiner Spaß nochmal ein Ausschnitt aus dem, was der Morgan Stanley P2 Value seinen Anlegern versprochen hat (OK, für die Leute, die das Teil gekauft haben, ist das nicht wirklich lustig ...):

Stärken kombinieren – Trading-Power und Asset-Management

Das strategische Konzept des Morgan Stanley P2 Value kombiniert die spezifischen Stärken von Morgan Stanley – globale Marktpräsenz, Trading-Power und umfassende Erfahrungen im Asset-Management – und kommt damit den heutigen Bedürfnissen von Anlegern Offener Immobilienfonds entgegen.
In der Praxis bedeutet die 2-Portfolio-Strategie zum einen, dass Immobilienmarktrisiken durch die globale Verteilung der Investments auf Märkte mit geringer Korrelation reduziert werden. Zum anderen sollen Renditechancen aktiver genutzt werden, als dies Offenen Immobilienfonds mit einem herkömmlichen Anlagekonzept in der Regel möglich ist.
Die aktive Nutzung der Marktzyklen und der Verkauf von Immobilien aus dem Trading-Portfolio erlauben es, erzielte Wertsteigerungen kurzfristig zu realisieren. Davon können auch die Anleger profitieren – denn realisierte Wertzuwächse stehen für die jährlichen Ausschüttungen zur Verfügung. Etwaige Diskussionen um die Bewertung der betreffenden Fondsimmobilien sind damit gegenstandslos, denn die beim Verkauf erzielten Marktpreise belegen eindeutig, ob die Verkehrswerte angemessen sind.
Quelle: http://www.morganstanley-p2value.de/Fonds/Morgan+Stanley+P2+Value/Anlagestrategie-p-223.html

Naja, jetzt wird abgewickelt. Dabei war Morgan Stanley vor etwa 6 Wochen noch ziemlich optimistisch, dass man mit der geschaffenen Liquidität von 25% wieder öffnen könne (ZAHL DES TAGES (10.09.10): 52%).

Auch Morgan Stanley gönnt sich drei Jahre Zeit für die Auflösung, damit die Immobilien marktschonend verkauft werden können. Eine weitere Abwertung gab es nicht, der offizielle Anteilswert bleibt für's erste bei 27,54€.

Die Börsianer sind aber extrem gefrustet und haben den P2 Value auf unter 19 Euro nach unten geprügelt. Hamburg stellt gerade 18,48 zu 18,58 als Kurs. Da müsste es den Antizykliker, der 3 Jahre auf sein Geld verzichten kann, eigentlich in den Fingern jucken. Von 18,50 auf 27,50 wären immerhin knapp 50% Kursgewinn drin. Andersherum gerechnet sind im Kurs nochmal knapp 30% Abwertung eingepreist. Das ist natürlich ein Zock. Aber ehrlich gesagt kann ich mir nicht vorstellen, dass nach der kompletten Neubewertung der Immobilien nochmal eine massive Abwertung kommt.
Aber es ist natürlich ein Zock, man kauft definitiv eine völlig intransparente Blackbox. Und geht in ein sehr illiquides Vehikel. Aber andersherum würde ich sagen, dass im P2 Value *MEINER* Meinung nach wegen der bereits erfolgten massiven Abwertungen weniger Risiko steckt als in Immobilienfonds, die noch immer eine 3% Rendite ausweisen und die einen Chart haben, der wie am Strich gezogen von links unten nach rechts oben geht. Aber das ist nur meine Meinung. Wenn sich die Immobilienmärkte weltweit nicht erholen, drohen unabhängig vom Fonds eh noch weitere Risiken.

Teil 1 der Pressemitteilung, Teil 2 der Pressemitteilung

Meine Immobilienfonds-Übersichtsseite habe ich aktualisiert: DIE GESCHLOSSENEN IMMOBILIENFONDS IM ÜBERBLICK

Kommentare :

  1. War so eine Art "House hopping" in Großformat...

    Anm.: Vielleicht solltest Du bei der Betrachtung der Immos auch mal auf die Quote der Fremdfinanzierung, die Einkaufzeitunkte etc. schauen.

    Ist schon auffällig, dass zumindest die Fonds bisher vergleichsweise gut weg kamen, die halt kaum mit FK gekauft haben, die Imnmos schon lange halten (weshalb ev. keine Abwertung "unter Einkaufspreis" erfolgen muss) und vor allem auch einen großen Partner im Hintergrund haben.

    Womit man übrigens die Kandidaten der potentiellen nächsten Schließungen schon eingrenzen kann...

    Ich vergleiche das z. B. mit den Zertifikaten. Ein Lehman Zertifikat ist halt nicht gleich einem xy Zertifikat ...

    AntwortenLöschen
  2. Ich glaube, dass der Aspekt mit dem starken Partner der entscheidende ist. Die Fonds mit Mittelzuflüssen können ihre Probleme vertuschen. Sie kaufen einfach ein paar preiswerte Immobilien hinzu und machen dann die Mischkalkulation. Das wir die Rendite in der Zukunft aber drücken.

    Die Geschichte, dass die einen Fonds in Frankfurt ihre Immobilien 30 oder 50% abwerten müssen und die anderen 3% Wertzuwachs ausweisen, ist nicht nachvolllziehbar. Die Bewertung machen doch die gleichen Unternehmen. Und die setzen doch nicht bei einem Fonds sechsfache Mieteinnahmen an und bei dem anderen zehnfache. Wer vor 10 Jahren billig gekauft hat, sollte das doch schon über die letzten 10 Jahre in der Rendite gemerkt haben. Die Immobilie kann doch nicht weiterhin zu billig in den Büchern stehen. Dann wäre der ganze Fonds ja Murks, wenn nicht gar Besch***s.

    AntwortenLöschen
  3. Ist halt das Problem der Bewertung, aber das ist ja systemimanent.
    Schau nur mal auf die Bilanz eines x-beliebigen Unternehmens....("Goodwill", "(lineare) Abschreibung" ...etc.). Dieser Wert stimmt ja im Zweifel quasi niemals mit dem Liquidationserlös überein, wenn das Unternehmen pleite geht und die Sache (zwangs-) versteigert wird.

    Warum sollte das mit Immobilien anders sein? Ok, Du hast einen EK Preis....und dann ?

    "Die Immobilie kann doch nicht weiterhin zu billig in den Büchern stehen"
    > Genau das hat aber jahrelang funktioniert. Immos Fonds konnten tatsächlich stille Reserven bilden. Und zwar dann, wenn eine Immobilie im GB niedriger angesetzt war als die beim Verkauf später tatsächlich einbrachte. Da wurden dann halt stille Reserven gehebelt.

    > Blöderweise geht genau dieser Schuß nun nach hinten los. Wenn die Dinger auf einmal weniger wert sind als bilanziert....

    Womit man oben wieder bei der Frage nach der Bewertung ankommt...
    __________________________________

    "Sie kaufen einfach ein paar preiswerte Immobilien hinzu und machen dann die Mischkalkulation."
    > Das setzt dann aber voraus, dass diese "billigen" Immobilien unter dem tatsächlichen Wert (also als "Schnäppchen") gekauft wurden. Muss man die auch abwerten, geht der Schuß brutal nach hinten los...
    ______________________________

    Die Frage hängt einfach zentral mit der Bewertung zusammen. Und das ist im Zweifel der Preis, den der Markt zu zahlen bereit ist.
    > Vielleicht sind die Preise derzeit auch einfach schon zu sehr in den Keller gedrückt worden, eine "Untertreibung nach unten" kennt man ja auch an der Börse. Warum sollte es hier anders sein. Eine Abwertung um 50% setzt entweder halt "dummes Kaufverhalten" (zu teuer...), falsche Bewertungsmodelle etc. oder eine Kombination aus allem voraus.
    _________________________________

    Ich vermute, echte Probleme kriegen noch die Fonds, die
    (a) schon geschlossen sind,
    (b) keinen großen Partner im Nacken haben (der Geld "ranschaffen" kann)
    (c)zu teuer gekauft haben und zuletzt
    (d) mit hohem FQ gearbeitet haben.

    Womit man imo die zukünftigen Schlieungskandidaten eigentlich recht gut lokalisieren kann...

    AntwortenLöschen

Vielen Dank für Deinen Kommentar.

Sorry. Es sind leider keine anonymen Kommentare mehr möglich. Ich werde von mehr als 50 Spamkommentaren pro Tag geflutet und habe keine Lust, diese von Hand zu scannen, um darin alle drei Tage einen anonymen Kommentar zu finden, der veröffentlicht werden kann. Meldet Euch bitte an. Sorry für die Umstände.

Related Posts with Thumbnails

egghats Amazonstore