Immobilienpreise Irland 2010: -10,8%

Die Immobilienpreise sind immer noch den genaueren Blick wert, den ich schon länger darauf werfe. Vor allem in den kriselnden Ländern, die fast alle (mit der Ausnahme Griechenland) vor allem durch geplatzte Immobilienblasen in den Abwärtsstrudel gerieten.

Leider ist mir nur aus den USA ein wirklich guter Immobilienpreisindex bekannt: der Case-Shiller-Index (Basis für die Immowette). Dieser wird mit einer besonderen Methodik berechnet, bei der die Preisentwicklung von vielen Immobilien gesondert beobachtet wird. Es werden also für das gleiche (oder vergleichbare) Immobilien alle Transaktionen in einen Topf geworfen und daraus die Preisentwicklung - nur für diesen Topf- abgeleitet. Aus diesen einzelnen Preisentwicklungen wird dann zurück auf die Preisentwicklung des gesamten Immobilienbestands geschlossen.
Diese Berechnung hat den großen Vorteil, dass Verschiebungen auf dem Markt den Index nicht verfälschen. Zum Beispiel gab es in den USA eine Steuergutschrift von 8.000 Dollar für Erstkäufer. Diese wirkte natürlich bei preiswerten Immobilien besonders stark. Die Verkäufe von kleinen, einfachen Häusern explodierten. Dadurch sank dann auch der durchschnittliche Immobilienpreis, aber nicht unbedingt weil die Preise allgemein sanken, sondern weil der Anteil der 50- oder 80-Tausend Dollar Hütten massiv anstiegt. Das spiegelt den Markt aber nicht korrekt wider, denn die Zusammensetzung des Immobilienbestands hat sich ja nicht (bzw. kaum) verändert.
Kurz gesagt: Der Case-Shiller-Index bildet viele Töpfe, berechnet dafür die Preisentwicklung und berechnet dann mit der passenden Gewichtung für den Gesamtbestand die Preisentwicklung. Die anderen Indizes werfen hingegen alle Transaktionen in einen Topf und errechnen den Durchschnittspreis. Das ist natürlich viel einfacher, aber eben auch anfällig für Verfälschungen.

Allerdings muss man auch sagen, dass man für eine Berechnung wie beim Case-Shiller viele Transaktionen braucht, um die vielen einzelnen Töpfe sinnvoll statistisch bearbeiten zu können. Und die habe ich in einem Land, in dem die Bewohner durchschnittlich sieben Mal im Leben die Wohnung (in den USA gleichzusetzen mit einem Eigenheim) wechseln, während das in Ländern wie Deutschland (1 Leben = 1 Haus) naturgemäß schwieriger ist.
In Irland scheint die Datenlage durch den am Boden liegenden Immobilienmarkt so dünn zu sein, dass nicht einmal mehr ein einfacher Index monatlich errechnet werden kann. Der ESRI Index wird aktuell nur noch quartalsweise veröffentlicht.

Aber jetzt habe ich den Immobilienpreis-Index aus Irland lange genug schlecht genug gemacht ... Immerhin gibt es in Irland einen. Dieser scheint mir zwar auch (wie z.b. der manchmal von mir gebrachte Nationwide-Index aus Großbritannien auch) ein "Ein-Topf-Index" zu sein, aber das ist noch besser als z.B. Spanien, wo ich überhaupt noch keinen brauchbaren Index gefunden habe (die offiziellen Zahlen sind schon auf den ersten Blick unbrauchbar bis gelogen).

Die neuesten Zahlen für das vierte Quartal 2010 gab es gestern. Danach gingen die Immobilienpreise in Irland um 3,5% nach unten. Für das Gesamtjahr 2010 stieg das Minus damit auf -10,8% (-18,5% 2009). Vielleicht am spannendsten: Der Gesamtrückgang seit dem Hoch 2006 beträgt jetzt


38%.

Positiv stimmt, dass eine leichte Abschwächung des Abwärtstrends durchaus sichtbar ist. Vor allem im Großraum Dublin, wo das Gesamtminus 2010 sogar bei über 15% lag, ist das Minus von nur 0,6% im vierten Quartal möglicherweise als erster Silberstreif am Horizont zu werten.

Aber bei 38% Preisrückgang ist nicht schwierig zu erraten, dass jede Menge Hypotheken höher sein werden als der aktuelle Wert der Immobilie (sogenannte Under-Water-Hypotheken) und dass allein dadurch eine Menge Zwangsversteigerungen folgen werden. Und da muss ich an die explodierende Arbeitslosigkeit erst gar nicht denken.

Auch für die langfristige Nachfrage sieht es nicht gut aus. Die zunehmende Auswanderung (siehe Irland war schon immer Auswanderungsland) ist zwar auf der einen Seite gut für die irischen Sozialkassen, die nicht lange durch all die Arbeitslosen belastet werden, aber auf der anderen Seite schlecht für die Nachfrageseite des Immobilienmarkts. Jeder ausgewanderte Ire hinterlässt eine leere Wohnung oder ein leeres Haus in Irland ...

Permanent TSB/ESRI House Price Index – Quarter 4 2010 figures

Kommentare :

  1. -38% ist hart... Hast Du mal REIT-Preise als Schätzer verwendet? Zumindestens UP-DOWN sollte sich ablesen lassen. Änderungsraten sind schwierig, weil Du um den Leverage korrigieren müsstest.

    Ich habe 2006 mal bei meinem damaligem Arbeitgeber mit guter Genauigkeit den Case-Shiller-Fall vorhergesagt, Als Leverage annahme hatte ich afair 60%.

    AntwortenLöschen
  2. Zum Glück hat sich die Situation in Irland mittlerweile wieder erholt.

    AntwortenLöschen

Vielen Dank für Deinen Kommentar.

Sorry. Es sind leider keine anonymen Kommentare mehr möglich. Ich werde von mehr als 50 Spamkommentaren pro Tag geflutet und habe keine Lust, diese von Hand zu scannen, um darin alle drei Tage einen anonymen Kommentar zu finden, der veröffentlicht werden kann. Meldet Euch bitte an. Sorry für die Umstände.

Related Posts with Thumbnails

egghats Amazonstore