Überraschungen allerorts ... (Teil 2)

Nachdem ich gestern auf die inzwischen 10 Bankpleiten in Dänemark hingewiesen habe (ÜBERRASCHUNGEN ALLERORTS ... (TEIL 1)), heute ein erneuter Hinweis auf ein Land, das eigentlich als eines der Länder gilt, die am besten durch die Krise gekommen sind: Kanada.

Kanada war eines der Länder, das sich gegen eine internationale Finanztransaktionssteuer gewehrt haben, weil die kanadischen Banken problemlos durch die Krise gekommen und Kanada schlicht keinen Bedarf für eine solche neue Steuer gesehen hat. Kontrolliert doch einfach eure Banken mal richtig, dann bekommt man auch keine Bankenkrise, war wohl der stille Gedanke der kanadischen Regierung. Allerdings hat Kanada realistisch gesehen auch einfach Glück gehabt: In den letzten Jahren wurden große neue Ölsandvorkommen erschlossen und auch die steigenden Preise der anderen Rohstoffe halfen dem rohstoffreichen Kanada schnell wieder auf die Beine. Damit stieg auch die Arbeitslosigkeit kaum und die Nachfrage nach Immobilien blieb hoch. So hoch, dass die Preise für Häuser sogar weiter nach oben gingen, während sie zeitgleich in den USA kollabierten.

Jetzt könnte sich das Blatt aber wenden. Der Analyst David Mandani von Capital Economics sagt jetzt einen 25%igen Einbruch der Hauspreise in Kanada voraus. Zwar sei das spekulative Element nicht so groß wie in den USA, aber die anderen Parameter sprechen allesamt für hohe Preise: Ein Hauskauf ist im Vergleich zur Miete teuer, das Verhältnis von Hauspreisen zu Jahreseinkommen ist hoch und die kanadischen Haushalte sind im Verhältnis zu ihrem Einkommen so hoch verschuldet wie nie zuvor.

The Star: Housing prices to drop 25%, forecaster predicts

Auch David Rosenberg, der den Hauspreisverfall in den USA richtig vorhergesehen hat, sieht in Kanda fallende Hauspreise. Allerdings hat er das auch schon 2009 gesagt:

Trader's Narrative: David Rosenberg: Canadian Real Estate Near Bubble

Im Economist kann man sich selber die Entwicklung über die vergangenen Jahre schön ansehen:

Global house prices: Clicks and mortar | The Economist

Kanada fällt bei den Hauspreisen in verfügbarem Einkommen durchaus auf. Dänemark (siehe Thema von gestern) liegt ebenfalls oben und Belgien sogar noch darüber.

Eine weitere Untersuchung des Economist versucht den fairen Wert der Häuser durch den Vergleich mit den Mieten zu errechnen (durch den Vergleich mit dem langfristigen Durchschnitt im jeweiligen Land). Danach sind einige Länder deutlich zu teuer, Kanada z.B. knapp

24%,

Schweden und Frankreich über 40%, Spanien sogar fast 50%. Allerdings ist das in Spanien kein Wunder, wenn die offiziellen Preisindizes zugrunde gelegt werden, denn die weisen kaum Rückgänge auf (was die Realität aber nicht widerspiegelt). Noch teurer sind HongKong und Australien, die ungefähr 60% zu teuer sind.

Canada's real estate overvalued, survey says - CTV News

Die Hauspreise in den USA sind nach diesem Index übrigens 2% unter dem langfristigen Durchschnitt, in Deutschland sogar 13%. Den Vogel schießt aber Japan ab, wo die Preise mehr als ein Drittel unter dem langfristigen Durchschnitt liegen.

Das schöne, wenn man so viele Märkte als überbewertet einsortiert: Bei ein paar behält man auf jeden Fall recht ... (kurz: man sollte solche studien nicht zuuu wichtig nehmen ...)

Kommentare :

  1. Naive Frage: gibt es die Zahlen auch für deutsche Immobilien? Wäre schon interessant, ob das hier gerade ein Blase ist...

    Wenn ich mal meine Kaltmiete in eine Kreditsumme mit 0% Tilgung umrechne ist für dei Summe wenig auf dem Markt....

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  2. Eine Immobilienblase in Deutschland? Schwer zu sagen:

    http://www.immobilienscout24.de/expose/58891070

    http://www.immobilienscout24.de/expose/58278054

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  3. Blasenartige Preissteigerungen auf der Flucht in Sachwerte gibt es im Moment schon ganz sicher. Die Frage ist, ob nur die Immos zu viel, oder das Geld schon zu wenig wert sind:

    www.tagesspiegel.de/berlin/wer-steigert-sich-nach-prenzlauer-berg/3798500.html

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  4. Bei Immobilien ist natürlich immer die Lage entscheidend. München wird anders sein als Berlin. Hamburg anders als das Ruhrgebiet.

    Irgendeine Zeitschrift macht einen solchen Vergleich.

    Wenn man die Rechnung macht, muss man immer bedenken, dass man bei einem Haus von der Inflation "profitiert", weil sie einen nicht mehr juckt. Die Miete hingegen steigt (grob) mit der Inflation. Man muss also einen Zeitraum betrachten, nicht einen Zeitpunkt.

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  5. Preissteigerungen auf der Flucht in Sachwerte gibt es in Deutschland auf jeden Fall. Die Frage ist, ob nur die Immos zu viel, oder schon das Geld zu wenig wert sind:
    www.tagesspiegel.de/berlin/wer-steigert-sich-nach-prenzlauer-berg/3798500.html

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  6. Ja es ist klar das Inflation und Co eine Rolle spielt.
    Ich habe in meiner Rechenübung versucht nur die Kosten zu betrachten. Wenn man das nicht als Investment sieht, sondern als Kosten für ein Dach über den Kopf. Daher 0% Tilgung.
    Kreditkosten sollten von Inflation ähnlich betroffen sein wie Mietpreise.

    Bleibt nur der mögliche Gewinn durch Preisanstieg ( oder Verlust falls Blase), minus die Rücklagen für Sanierung.

    Wenn man so rechnet sind Imobilien in D eher nicht "billig"

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  7. Kleines Beispiel: meine Eltern hatten Mitte der 70er-Jahre eine Doppelhaushälfte gekauft (Stadtrand Süddeutschland) und 15 Jahre später für etwas mehr als das Doppelte wieder verkauft.

    Seitdem stagniert der Preis oder ist leicht gefallen. Das entspricht ungefähr meinen Erfahrungen mit Eigentumswohnungen. Ich rede dabei von normalen Lagen, in denen die meisten Leute hier wohnen, also weder München noch verlassene Gegenden.

    In den gleichen 20 Jahren haben sich die Preise, wie jeder weiß, in England und Spanien ganz anders entwickelt. Insofern kann ich bei uns keine Blase erkennen, der großartig Luft entweichen könnte.

    Ein Faktor sind natürlich die Energieeinsparverordnungen jeder letzten Jahre, mit denen die Anforderungen zügig nach oben geschraubt wurden. Wenn es danach geht, ist alles vor Baujahr 1995 sanierungsbedürftiger Schrott.

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  8. Wenn man in einen Hypothekenrechner 4% Zinsen, 0% Tilgung, 20 Jahre Laufzeit und 500 Euro Rate (=Kaltmiete) kommt man auf ein Volumen von 150.000 Euro, das ich bei gleicher Belastung finanzieren könnte.

    Wenn ich die Wohnung also für weniger als 150.000 Euro kaufen könnte, müsste ich zulangen. (Ganz grobe Rechnung).

    Hier im Ruhrgebiet sollte das möglich sein, wenn meine rudimentären Immobilienmarktkenntnisse mich nicht täuschen ...

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