Wieso der US-Immobilienmarkt noch lange am Boden liegen wird - Teil 1

Ich habe noch eine zweite Zahl zum gleichen Thema, bin aber heute nicht mehr wach genug, um das dann notwendige lange Posting hinzubekommen. Also verteile ich die beiden Zahlen auf zwei Postings ...

Dass der Immobilienmarkt in den USA am Boden liegt, war hier schon zigmal Thema. Auch dass die offiziellen Daten die Lage nicht richtig widerspiegeln. Zum Beispiel gibt es keinerlei seriöse Statistiken zur Höhe des Schattenlagers, also der Anzahl der Immobilien, die zwar schon "eigentlich" zum Verkauf stehen (z.B. weil sie im Rahmen des Foreclosures an die Bank gefallen sind), aber es offiziell noch nicht tun (sprich beim Makler angeboten werden).

Es gibt aber ein paar Zahlen, aus denen man die Höhe des Schattenlagers ableiten kann. Das Census Bureau erhebt einmal im Quartal die Anzahl der Häuser und veröffentlicht die Zahlen dann nach bestimmten Kriterien. So gab es im vierten Quartal 2010 130,8 Millionen Häusern in den USA (+656.000 gegenüber Vj). Davon waren 112,4 Millionen (+1,1 Millionen gegenüber Vj) bewohnt. Es standen also

18.400.000 (18,4 Millionen) Häuser

leer. Darin enthalten sind aber auch Ferienhäuser u.ä., was die Interpretation etwas schwierig macht. Aber mindestens die 4 Millionen, die zur Vermietung das ganze Jahr auf dem Markt waren und die 2 Millionen, die zum Verkauf standen, muss man wohl komplett zum Schattenlager zählen. Das ist schonmal deutlich mehr als die 3,56 Millionen, die die NAR in ihren Existing Home Sales für Dezember als Lager gezählt hat.

Die 18,4 Millionen waren zwar 427.000 weniger leerstehende Häuser als im Vorjahr, aber aus den Details der Zahlen lässt sich nur eine Interpretation ableiten, die weniger schön ist. Und den Lesern dieses Blogs einigermaßen bekannt vorkommen dürfte ...

Denn bei den bewohnten Häusern ging der Anstieg ausschließlich auf die vermieteten Häuser zurück, genau wie die Verbesserung bei den leer stehenden Häusern ausschließlich auf neu vermietete Häuser zurückging. Das wäre jetzt allein nicht wirklich schlimm. Sollen die Amerikaner doch ihr Haus mieten und nicht kaufen. Zur Miete wohnen ist ja auch keine Schande und man bleibt flexibel ...

Hinter dem starken Anstieg der vermieteten Häuser steckt aber vor allem ein Geschäft: Hausbesitzern, die ihre Hypothek nicht mehr bezahlen können, bieten die Banken in den USA gerne ein Weiterbewohnen des Hauses zur Miete an. Damit kann der ehemalige Besitzer weiter in seinem (ehemaligen) Haus wohnen bleiben, die Bank erzielt Einnahmen, der Mieter heizt das Haus und hält es instand. Außerdem kommen nicht alle Häuser gleichzeitig auf den Markt und es stehen keine kompletten Viertel leer; beides mit entsprechend negativen Auswirkungen auf die Preis im ganzen Viertel.

Daher steht eigentlich fest, dass die Vermietung nur eine Notlösung ist und die Mietrendite deutlich niedriger sein dürfte als die ursprüngliche Hypothek. Kurz: Mieten ist einfach wesentlich günstiger als ein Haus zu kaufen. Auch das hört sich bis hierher noch nicht so schlimm an.
Allerdings lässt das im Umkehrschluss nur eine Interpretation zu: Die Hauspreise sind selbst nach 30% Preisverfall noch zu hoch. Bis das Preisniveau erreicht ist, das die Mieten anzeigen, müssen die Preise wohl noch deutlich weiter fallen ....

Census.gov: Press Release
CNBC: Nearly 11 Percent of US Houses Empty

Kommentare :

  1. 18,4 Mio. leerstehende Häuser bei 311 Mio. Einwohnern klingt irgendwie nicht plausibel. Und wenn es plausibel ist, klingt es sehr erschreckend.

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  2. Doch, volle Kanne plausibel ;-)

    Da sind ja auch Ferienwohnungen drin, etc. Also Häuser, die meistens leerstehen, aber nicht immer (4 Mio). Dann kommen noch die Häuser, die zwar das ganze Jahr leerstehen, aber absichtlich (OK, da sind dann erste Zweifel angebracht ...). Das sind 8 Mio, davon aber fast de Hälfte mit "other" als Grund ...

    Und dann kommen die 6 Millionen, die richtig und offiziell und das ganze Jahr leer stehen, aber eigentlich zum Verkauf (2 Mio) oder zur Miete (4 Mio) vorgesehen sind. Das ist unzweifelhaft Schattenlager, wobei das ja gar kein Schatten ist, es sind ja offizielle Zahlen.

    Echtes Schattenlager sind die, die eigentlich zum Verkauf stehen, aber jetzt als Miethäuser "zwischenverwendet" werden ... Und das dürfte ein großer Teil der Häuser sein, die jetzt neu als Miethäuser auftauchen ...

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  3. Und dann gibt es noch die Häuser, wo aus strategischen Gründen oder wegen Arbeitslosigkeit die Besitzer keine Raten mehr bezahlen, die Bank aber sie noch nicht vereinnahmt hat - der "echte" Schattenbestand über den es nur Gemunkel aber keine genauen Statistiken gibt.

    Schließlich wollen die Banken sich so tief nicht in ihre Bilanzen sehen lassen.

    Ausbleibende Zahlungen können auch eine Zeitlang als geleistet verbucht werden, eine der Bilanzierungsänderungen um den Banken die Krise zu erleichtern. Dies geht solange auch tatsächlich gut, wie das Haus nicht überschuldet ist (Haha).

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  4. @Till:

    Eigentlich sollten die Häuser in den Zahlen drin sein, denn es wird ja von allen gut 130 Millionen Häusern ausgegangen.

    Es ist etwas unklar, in welcher Rubrik die Häuser stecken. Wahrscheinlich aber noch in der ganz normalen Rubrik der vom Besitzer bewohnten Häuser.

    Tja, da hast du Recht, das dürften auch noch einige sein ...

    In einem älteren Artikel hat Ariane einen ganz interessanten Link gepostet, der zeigt, wie lange die Ex-Bewohner in einem Haus wohnen bleiben können, auch wenn sie einfach nicht mehr zahlen ...

    Kommentar

    Ich glaube, ich empfehle den Artikel nochmal über Tumblr ...

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  5. 130 Millionen Häuser bei 311 Millionen Einwohnern klingt auch absurd. Da wurde dann wohl jede Hundehütte mitgezählt.

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  6. Homeownership-Rate in den USA: 66,x%. War mal über 69%.

    Klar, die billigsten Holzhütten (50.000 Dollar) zählen auch mit. Ich hatte dazu mal ein Posting mit Extrem-Downsizing-Häusern ...

    Auch ne Antwort auf die US-Immobilienkrise

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