Panik bei offenen Immobilienfonds (oder wie mache ich aus einem Dreieck eine Linie?)

Der Stein der Weisen. Das waren für viele, tief frustrierte Anleger nach dem Crash am Neuen Markt von 2001 bis 2003 die offenen Immobilienfonds. Sie versprachen gute Renditen, Sicherheit und Liquidität. Und die deutschen Anleger kauften wie verrückt. Teilweise wussten die Fonds nicht einmal mehr, wohin mit dem ganzen Geld, denn es müssen lt. Satzung mind. 50% des Geldes auch wirklich in Immobilien angelegt werden (was in einigen Fällen auch zu suboptimalen Investitionen geführt hat).

Wer sich mit den Grundlagen der Geldanlage beschäftigt hat, weiss dass das (um im Bild zu bleiben) die Quadratur des Kreises wäre. Denn man wählt bei einer Geldanlage immer aus, auf welchen der drei Parameter Rendite, Sicherheit und Liquidität man besonders setzt.

Drei Beispiele:

Immobilien sind sicher und haben eine relativ gute Rendite, sind aber sehr illiquide (man benötigt mindestens einige Monate, um eine Immobilie wieder ein Geld umzuwandeln).

Aktien dagegen sind sehr liquide und haben eine hohe Rendite, dafür ist das Risiko sehr hoch (und die Sicherheit sehr niedrig).

Geldmarktfonds oder Bargeld haben eine schlechte Rendite, sind dafür aber sehr liquide und sehr sicher.

Nun wurden bereits drei offene Immobilienfonds geschlossen (die Anteile können nicht mehr verkauft werden) und wie es scheint, droht einigen weiteren die Schließung, da die Mittelabflüsse wohl gravierend sind. Damit ist aus der ursprünglich versprochenenen "hohen Liquidität" inzwischen eine verdammt schlechte geworden. Denn wann die Fonds wieder gehandelt werden, ist unklar. Und selbst an der Renditefront drohen Verluste, denn zumindest der geschlossene Deutsche Bank Fonds wird neu bewertert und es drohen angeblich Abschläge von 10 %.

Man sieht, dass auch ein offener Immobilienfonds das grundsätzliche Problem von Immobilienanlagen (die schlechte Liquidität) nicht lösen kann. Es gibt nicht nur Probleme, wenn der Fonds zu schnell zu viel Geld bekommt, sondern auch, wenn zu viel Geld zu schnell abfließt.

Dass die Fondsgesellschaften sich aber nicht die Mühe machen, mehr in die Stützung der Immobilienfonds zu investieren, ist schon skandalös. Zur Erinnerung: Als vor etwa 1 1/2 Jahren der Immobilienfonds der Deka ins Schwanken kam, nahm die Dekabank Fonds im Wert von geschätzten 1,5 Milliarden in die Eigenverwahrung und empfahl den Vertriebspartnern (also vor allem den Sparkassen) bei Rücknahme des Fonds von Kunden diese bitte auch nicht an die Deka zurückzugeben, sondern erstmal in die eigenen Bücher einzubuchen. Eine sehr aufwändige und sehr teure Aktion, aber auch sehr kundenfreundlich (immerhin stand man ja auch in der Pflicht, die Fonds als liquide und rentabel und sicher verkauft zu haben). Dass der Branchenprimus Deutsche Bank nicht einmal ansatzweise eine Stützung versucht hat und offenbar vor hat, sowohl Illiquidität als auch Renditeverlust allein auf die Anleger abzuwälzen, ist frech. Man sollte sich also wirklich überlegen, ob die Deutsche Bank und ihre Fondstöchter DWS und DB Real Estate bevorzugte Partner sein können. (Natürlich neben der grundlegenden Frage, ob das Konzept des offenen Immobilienfonds überhaupt langfristig funktionieren kann und das nächste Ungemach nicht auf Grund des eigebauten Konstruktionsfehlers schon programmiert ist).

Es gibt als Antwort auf das Renditedreieck weiterhin nur eine Lösung: Man setzt jeweils einen Teil seines Geldes auf die Eckpunkt des Dreiecks: Das heißt, man hält sowohl Cash, wie Immobilien und Aktien. Die Gewichtung mag nach persönlicher Riskopräferenz varieren, aber wer nicht auf alle Ecken gleichzeitig setzt, fährt entweder zu hohes Risko oder verschenkt Performance.

Bye egghat.


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