Se vende - Die Welle schwappt nach Europa

Hört sich für deutsche Ohren irgendwie nach Urlaub an; ist leider aber weniger schön.

Genauso falsch liegt man als Deutscher, wenn man intuitiv die Situation am Immobilienmarkt auf andere Länder ausdehnt. Denn in den meisten anderen Staaten sieht der Immobilienmarkt völlig anders aus. Großbritannien ist dafür bekannt (London ist *extrem* teuer), aber auch Irland und Spanien haben in den letzten Jahren Preisverdopplungen bei Immobilien gesehen.

Dass in der letzten Woche gerade ein britischer Immobilienfinanzierer von der Bank of England gerettet werden musste, überrascht nicht. Denn Großbritannien ist eines der Länder, in denen eine "normale" Finanzierung der Immobilie für den großen Teil der Bevölkerung nicht mehr möglich ist. Also verlässt man sich entweder darauf, dass die Preise für die Immobilien immer weiter steigen und/oder man geht windige Konditionen ein und zahlt variable Zinsen und/oder tilgt nur manchmal oder gar nicht.

Gerade in Spanien scheint das sehr üblich zu sein. Im Bericht der Tagesschau wird eine Wohnung mit 70er-Jahre Sozialbau-Charme mit 65 qm für 200.000 Euro erwähnt. Im Zentrum von Madrid wird es schnell doppelt so teuer. Klar, dass das ein Normalverdiener nicht mehr richtig finanzieren kann.

Jetzt werden die ersten Spanier durch die Zinserhöhungen zu Zwangsverkäufen gezwungen und müssen feststellen, dass sich auf dem aktuellen Preisniveau keine Käufer mehr finden lassen. Hohes Angebot trifft auf schwache Nachfrage; der Anfang eines jeden Preisrückgangs.

In Spanien sind mehr als 90% der Hypotheken variabel verzinst. Wenn man sich die Geschichte Spaniens anschaut, war das nicht so dumm. Vor gut 10 Jahren war Spanien noch ein Hochzinsland mit einer schwachen Währung. Der durchschnittliche Zins 1990 bis 1995 betrug 11,8 % (zum Vergleich: Deutschland 7,1%). Nach dem Eintritt in die Eurozone sanken dann die Zinsen massiv und zwischen 2000 und 2005 betrug der Zins nur noch 3,1%(!). Ganz grob über den Daumen gepeilt bedeutet dass, dass man sich bei gleichbleibender Belastung Anfang der 90er eine Wohnung für 100.000 Euro kaufen konnte, Anfang des neuen Jahrtausends aber eine von 400.000(!). (Die Rechnung berücksichtigt keine Tilgung, danach ist der Effekt weniger stark, es geht nur um's Prinzip). Und was machen die Immobilienpreise: Explodieren. (Nachfrage steigt, Angebot bleibt relativ konstant, weil Bauland beschränkt ist, da der Staat das erst ausweisen muss).

Andere Länder, die ähnliche Entwicklungen haben sind Portugal (alter Zins 90-95: 14,2%), Griechenland (alter Zins: 21,8%), etwas eingeschränkter Italien (11,3%) und Irland (9,3%). Wobei vor allem im letzten Fall die sehr positive Wirtschaftsentwicklung einen Teil der Preisexplosion gestützt haben dürfte.

Ich würde mich weiterhin von der Finanzbranche fernhalten (solange diese nicht signifikant schlechter performt als Industrieaktien (und das tun die noch nicht)) und von der spanischen Bauindustrie ebenfalls (wobei die schon kräftig gesunken ist).

Platzt die Immobilienblase?

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