Den Amerikanern gehört weniger als die Hälfte des Hauses

Genau: 47,9%. Das heisst, dass alle Eigenheime zusammen mit mehr als der Hälfte des Werts beliehen sind und eigentlich damit zu einem größerem Teil der Bank als dem Bewohner gehören.

Spannende Zahl, auch wenn sich das auf den ersten Blick gar nicht so überraschend anhört. Schließlich kauft man ein Haus üblicherweise ja nicht bar, sondern auf Kredit. Und natürlich gehört das Haus dann erstmal der Bank.

Wenn man jetzt aber berücksichtigt, dass selbst in den USA ein Teil der Haushalte seine Hypotheken bereits vollständig getilgt hat (spätestens im Rentenalter sollte man dieses Ziel erreicht haben), wird die Zahl von 47,9% schon beeindruckender. Mal angenommen, dass etwa ein Drittel der Haushalte schuldenfrei sind, liegt die durchschnittliche Belastung bei den anderen wahrscheinlich bei etwa zwei Drittel des Immobilienwerts.

Wenn man jetzt aber noch weiss, dass diese Zahlen in der Vergangenheit anders aussahen, wird das Bild noch klarer: Statt knapp 48% aktuell lag die "Eigentumsquote" vor 20 Jahren bei 68%. Auch wenn manche das Wort Kreditblase nicht mehr hören können, wenn manche mein Gefasel über die negative Sparrate nicht mehr hören wollen: Dem Thema kann man sich von vielen Seiten nähern und es kommt immer das gleiche Ergebnis raus: Der US-Verbraucher ist bis zur Halskrause verschuldet. Und ich schaue ja nicht auf die absolute Höhe der Verschuldung (was zu simpel ist), sondern auf relative Zahlen wie Sparquote oder "Eigentumsquote". Das sind Zahlen, bei denen Einkommen und Ausgaben bzw. Schulden und Vermögen in Relation gesetzt werden. Meine Interpretation ist klar: Wir sehen eine Kreditblase von historischem Ausmaß platzen. Und das ist kein Sache, die sich in drei Monaten erledigt.

Aber zurück zum eigentlichen Thema:

Die hohe durchschnittliche Verschuldung der Hypothekenbesitzer führt natürlich auch dazu, dass viele Haushalte überschuldet sind: Sie haben also mehr Kredite als Vermögen. Im Fall der Immobilien eine Hypothek, die höher ist als der Wert des Hauses.

Die folgende Zahl hatte ich schonmal gebracht, aber es schadet nicht, die ab und an mal zu akualisieren: Moody's schätzt, dass 8,8 Millionen Haushalte (=10,3%) bereits überschuldet sind. Wenn das noch nicht schlimm genug ist: Weitere 10 bis 15 Millionen Haushalte könnten bei weiter sinkenden Immobilienpreisen das gleiche Schicksal drohen. Man muss sich das mal vorstellen: Im schlimmsten Fall wären dann fast ein Drittel der Haushalte überschuldet. Wenn die Banken die ganzen Haushalte vollstrecken, brauchen die 20 Jahre, um die ganzen Häuser wieder weiterzuverkaufen. Allein durch die unglaubliche Menge dürften die Banken sich dreimal überlegen, ob die überhaupt das Haus haben wollen ...

Big Picture: Federal Reserve: Household Equity at all time lows

Man kann die Zahlen auch noch etwas anders aufdröseln und kommt dann zu dem Ergebnis, dass die Haushalte in den USA im letzten Jahr ärmer geworden sind. Zwar stieg das Nettovermögen (also Vermögen abzüglich der Schulden) noch um 3,4% in 2007, nach Abzug der Inflation bleibt dann aber nur noch ein Minus übrig. Aber auch ohne Inflation sind die 3,4% Plus schon der schwächste Wert seit 5 Jahren.

Dieser Trend hat sich im 4. Quartal 2007 sogar ins Minus beschleunigt (-0,9%). Da die Privatvermögen 57,7 Billionen Dollar ausmachen, ist 1% davon schon eine ganze Menge (577 Milliarden). Hupps. Die sinkenden Immobilienpreise dürften einen Großteil ausgemacht haben, weil die Immobilien auch den größten Teil des Vermögens ausmachen (deshalb sind 10% Rückgang bei den Immobilienpreisen auch ähnlich wichtig wie 30% Rückgang bei Aktien).

Marketwatch: Household net worth falls 3.6% in 4th quarter

oder hier:

Telepolis: US-Haushalte wurden ärmer

Die Einschätzung, dass die Krise nicht schnell vorüber gehen wird, teilt auch der Chefanlagestratege der Allianz, Joachim Faber, der schlappe 970 Milliarden Euro verwaltet.

FAZ.NET: Diese Finanzkrise wird nicht in einem Quartal vorüber sein“

Darin findet sich der bemerkenswerte Satz:
Wir haben uns aber auch nie auf Bewertungen der Ratingagenturen verlassen, sondern bei jeder Investitionsentscheidung den Cashflow jeder Anlage selber analysiert und bewertet.
Da gibt's doch tatsächlich noch jemanden, der selber analysiert hat und gemerkt hat, dass die Ratingagenturen im einfachen Fall durch etwas eigene Recherche ersetzbar sind und im komplizierten Fall eh nur Müll abliefern.

Das Interview ist übrigens auch deshalb lesenswert, weil der Artikel nicht mit Weltuntergangsstimmung schließt. Und das ist doch was vor dem Wochenende. Ich befürchte die positive Stimmung hält aber nur bis zum nächsten Blick auf den DAX oder die Arbeitsmarktzahlen, die heute nachmittag kommen ...

Kommentare :

  1. Hallo,

    super Artikel mit einigen wirklich handfesten Facts. Leider hat uns die Kreditkrise ja weiter fest im Griff. Über die Ursachen dafür lässt sich trefflich streiten. Meines Erachtens spielt dabei auch die Kreditvergabe in den USA eine entscheidende Rolle (einen Artikel von mir zu dem Thema ist unter http://www.sharewise.com/news_articles/211-Subprime-Monoliner-Kreditkrise verfügbar). Anders als in Europa üblich werden dort Kredite mit kurzen Zinsbindungen abgeschlossen. Auch die Häuserbewertung läuft deutlich anders. Meines Wissens nach werden in den USA Häuser mit einem fixen Prozentsatz besichert (z.b. 80 %). Steigt der Wert des Hauses während der Laufzeit des Kredites, so wird häufig auch der Kreditbetrag ausgeweitet und wieder auf 80 % des aktuellen Marktwertes abgeschlossen (Fair-value-Prinzip). Dieser Mechanismus funktioniert allerdings nur bei steigenden Häuserpreisen. Sinkt der Preis, so entstehen Kredite mit geringen Sicherheiten und die Kreditnehmer müssen entweder weitere Sicherheiten zur Verfügung stellen (dies ist jedoch meist nicht möglich) oder die Immobilie muss verkauft werden. Es bleibt also abzuwarten, ob die Kreditvergabepraxis in den USA weiterhin mit diesen Mechanismen funktionieren wird oder ob die Banken das System doch eher dem europäischen Raum anpassen.

    Viele Grüße
    Florian Maier

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  2. Danke erstmal für das Lob.

    Dass die Hypothekenvergabe in den USA komplett anders läuft als in Deutschland, kann man so nicht sagen. Immerhin haben die meisten Hypotheken in den USA auch weiterhin einen festen Zinssatz und werden auch im Normalfall getilgt. 2005 bis 2007 sind aber jede Menge exotischer Finanzierungen auf den Markt gekommen (bzw. für neue Teilnehmer geöffnet worden), die dann u.a. variabel verzinst wurden und variable Rückzahlungen erlaubten. Aber auch das war nicht das wirkliche Problem. Ein variabler Zins ist ja nichts schlimmes (ganze Länder finanzieren ihre Immobilien so) und auch eine variable Rückzahlung ist nicht schlimm (für einen Selbstständigen, der ein Jahr richtig gut verdient und ein Jahr schlecht, ist das genau der passende Kredit). Schlimm ist es aber, wenn diese Konstrukte dann an Personen verkauft werden, die bei einem steigenden Zins sofort überfordert sind oder bei denen eine Rückzahlung von vornherein (wegen zu niedrigem Einkommen) utopisch war. *DAS* war das eigentliche Problem: Mangelnde Risikokontrolle! Und warum wurde kein Risiko mehr kontrolliert? Weil der Kreditverkäufer das Zeuch sofort weiterverkaufte, das Zeuch von den Investementbanken gebündelt und strukturiert wurde, die Ratingagenturen Triple A drauf geschrieben haben (obwohl an diese Stelle schon niemand mehr die Immobilie gesehen hatte) und das am Ende bei der IKB und SachsenLB im Portfolio landete.

    Kurz: Es hat jemand Risikogeschäfte abgeschlossen, der dafür nicht gerade stehen muss. Das ist immer eine Konstruktion, die irgendwann in die Hose geht ...

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  3. Ja, stimmt schon. Das Faß zum überlaufen brachten die Kredite an Leute, die es sich so oder so nicht leisten konnten.
    Bzgl. der Ratingagenturen gibts noch andere Probleme:
    Erstens waren die Agenturen ja meistens nicht nur für das Rating verantwortlich, sondern agierten auch als "Berater" für die Zweckgesellschaften und gaben ihnen Tipps wieviel Junk noch in ein AAA passt, damit es noch ein AAA bleibt (etwas überzeichnet, aber im Prinzip war's wohl so).
    Ein anderes Problem war, dass die Tranchen der ABS, die mit dem meisten Risiko behaftet waren ja ursprünglich immer beim Emittenten blieben. Als jedoch der Verbriefungsmarkt immer stärker wuchs, konnten plötzlich auch die riskanten Tranchen an Investoren verkauft werden. Unter Risikoüberwachungsgesichtspunkten natürlich der Supergau.
    Aber das wissen WestLB und SachsenLB ja jetzt auch.

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  4. Hmm, weiß nicht so recht wegen dem Allianz-Interview: Nicht auf Ratingagenturen vertrauen, von Finanzartistik sprechen, aber die Cashflows "modellieren" - natürlich von hochbezahlten Fachleuten... wo soll da der substanzielle Unterschied liegen? Mag sein, dass Pimco u.a. nicht von der Krise betroffen sind (schlichtweg Glück?), aber sich als kompetenter als andere herauszustellen...? ich weiß nicht so recht.

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  5. Der substantielle Unterschied?

    Die Allianz ist NUR sich und ihren Kunden verpflichtet.

    Die Ratingagentur muss bezahlt werden. Üblicherweise erfolgt das durch den Kunden und nicht durch den Anleger. Bei den CDOs haben die Ratingagenturen sogar gleichzeitig bei der Konstruktion beraten und das Rating vergeben.

    Damit wird klar, dass die Ratingagenturen bei weitem nicht so unabhängig sind wie sie eigentlich sein sollten. Das ist übrigens ein Kernpunkt, warum wir die aktuelle Krise haben.

    Lies auch mal das hier: Pfizer nur noch AA, MBIA weiterhin AAA. Ich kann das nicht nachvollziehen.

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  6. Das ging jetzt in die falsche Richtung: Ich wollte nur daraufhinweisen, dass alle (auch Allianz)letztlich versuchen, Risiken usw. mit finanzmathematischen Modellen abzubilden, möglichst auf eine Kennzahl zu reduzieren, anstatt zunächst einfach mal den gesunden Menschenverstand zu benutzen.

    Der Interessenkonflikt der Ratingagenturen ist mir schon klar, Mish - der das seit Jahren thematisiert - hat das ja mit Pfizer nochmal eindrucksvoll dargestellt. Wem sich die Allianz-Verantwortlichen verpflichtet fühlen, sei mal dahingestellt...

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  7. Gesunder Menschenverstand ist das, was ich Buffet zuweisen würde: Kaufe nichts, was du nicht verstehst. Völlig richtig.

    Finanzmathematisches Modelling (die Allianz spricht ja selber nur von Modellierung des Cashflows) ist für den Rest aber durchaus angebracht. Wie soll man sonst entscheiden, ob 6% Rendite für eine Thyssen-Anleihe zu viel oder zu wenig sind? Im Endeffekt macht auch Buffet mit seiner Fundamentalanalyse (Discount Cash Flow) nichts anderes als Cashflow-Modellierung. Das muss man schon machen.

    Und noch eine Anmerkung: Was einem "anonym" bekannt ist, kann ich ja nicht ahnen. Ich kenn den "anonym" ja nicht.

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