Überblick: Immobilienmarkt Spanien Frühling 2008

Aus gegebenem Anlass mal wieder ein Übersicht über die Nummer Zwei der aktuellen Favoritenliste "Wohin schwappt die US-Immobilienkrise noch": Spanien.

Gestern hat sich ein weiterer Immobilienkonzern in den Gläubigerschutz gerettet, die Grupo Labaro. Auch die Immobiliengesellschaft Colonial, die hier schon mal Thema war, wird wohl nur durch eine Umschichtung der Schulden in Aktien gerettet werden können.

Spanien ist besonders anfällig, weil die Hypotheken fast ausschließlich variabel verzinst werden. Damit steigt die Belastung der Immobilienkäufer deutlich, zumindest solange die EZB die Zinsen nicht (kräftig) senkt. Unter der Last der gestiegenen Zinsen brechen die ersten Haushalte zusammen, gleichzeitig gibt es viel weniger neue Käufer, weil sie sich die höhere Zinsbelastung nicht leisten können. Dazu kommt noch der Effekt, dass Risiko wieder relevant ist und viele Haushalte, denen man vor 12 Monaten noch problemlos eine monatliche Belastung von 1500 Euro zugetraut hätte, diese Belastung heute nicht mehr zutraut. Dadurch fallen noch mehr potenzielle Käufer durch das Raster.

Die Anzahl der verkauften Häuser ist im Jahresvergleich um 27% gesunken, also stärker als in den USA. Auf Mallorca und den anderen Balearen Inseln brachen die Verkäufe sogar um fast 46(!)% ein. Die Preise sind (landesweit) um geschätzte 8 Prozent zurückgegangen.

In Spanien werden die Auswirkungen der Baukrise wohl deutlicher werden als in anderen Ländern, da der Anteil des Baugewerbes an der Wirtschaft in den vergangenen Jahren sehr hoch war. In Spanien trug der Neubau teilweise über 15% zum BIP bei, in Deutschland liegt der Wert nur bei etwa 10%.

Spannend auch, dass die FAZ den Begriff Cedulas in der Grafik erwähnt (auffällig: die Cedulas bringen "auf einmal" 6% Zinsen mehr als normale Pfandbriefe), aber nicht beschreibt, was das eigentlich ist. Wäre eigentlich spannend, denn so ein heftiger Zinsaufschlag entsteht ja nicht ohne Grund. Aber ich wäre ja nicht Euer egghat, wenn ich dem nicht nachgehen würde und auch was gefunden hätte ;-)

Ich zitiere:
Die Gemeinschafts-Cedulas sind im Prinzip eine Art von „Collateralized Debt Obligations“ (CDO)
Eine superdetaillierte Beschreibung findet sich in einem schön etwas älteren
"Trends im Visier" von HSBC Trinkaus & Burkhardt (PDF!)
, aber ich schätze, das Zitat (und der Risikoaufschlag reichen, um deutlich zu machen, dass auch die Finanzierungsseite in Spanien genauso kritisch ist wie in den USA.

Zusammengefasst haben wir in Spanien also alles, was auch in den USA in das Hexengebräu gerührt wurde:

Stark gestiegene Immobilienpreise
Stark gesunken Zinsen (bis 2006)
Lasche Kreditvergabe ohne wirkliche Bonitätskontrolle
Anonyme Verbriefung über CDO-artige Konstrukte.

Nach der Fiesta kommt der Kater ...

Manager Magazin: Absturz des Immobilienmarkts

FAZ: Spaniens Immobilienkrise verschärft sich

Man kann jetzt noch darüber streiten, ob Großbritannien oder nicht doch eher Spanien auf Platz Eins der Hitliste gehört, am Ende wird aber beiden das gleiche Schicksal blühen ...

Update (15:55):

Bei Zeitenwende.ch gibt es auch einen Artikel zum Thema Immobilienmarkt in Spanien:

Subprime in Südeuropa

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